Imissão de posse: o que é e como funciona?

A imissão de posse é um tema importante no direito imobiliário brasileiro. Muitas pessoas têm dúvidas sobre o que significa esse termo, quando é necessário entrar com esse tipo de ação e como o processo funciona na prática. Se você está comprando um imóvel ou enfrentando problemas com posse, entender esse conceito pode evitar dores de cabeça futuras.

Neste artigo, vamos explicar de forma clara tudo o que você precisa saber sobre imissão de posse, incluindo suas diferenças em relação à reintegração e manutenção de posse, o passo a passo para o pedido judicial e dicas para garantir segurança jurídica no seu processo.

O que é imissão de posse?

A imissão de posse é o ato jurídico pelo qual alguém é colocado na posse de um bem, geralmente por decisão judicial, quando há direito de propriedade reconhecido, mas a pessoa não possui ainda o domínio físico do imóvel. Em outras palavras, é quando a ésspa que detém o direito da posse obtém judicialmente a permissão para entrar no imóvel que lhe pertence.

Esse instrumento é muito utilizado em casos de compra de imóveis em leilões judiciais, alienação fiduciária ou aquisição de imóveis ocupados por terceiros que não possuem respaldo legal para permanecer no local.

Qual a diferença entre imissão de posse, reintegração de posse e manutenção de posse?

Essa é uma dúvida comum. Apesar de serem ações possessórias, cada uma tem um objetivo específico:

Imissão de posse: quando o proprietário ou possuidor legítimo ainda não consegue entrar no imóvel, mesmo tendo o direito sobre ele;
Reintegração de posse: usada quando o possuidor foi esbulhado, ou seja, teve sua posse retirada por ato violento, clandestino ou precário de outra pessoa;
Manutenção de posse: ocorre quando há ameaça de turbação, ou seja, perturbação na posse, sem que o possuidor tenha sido removido do bem.

Portanto, a imissão de posse é aplicada para garantir a entrada no bem, enquanto as demais visam proteger quem já exerce a posse.

Quando é necessário entrar com ação de imissão de posse?

A ação de imissão de posse pode ser necessária em diferentes situações, como:

Compra de imóvel em leilão judicial ocupado pelo antigo proprietário ou terceiros;
Aquisição de imóvel cuja escritura já foi lavrada, mas o vendedor não desocupou o bem;
Compra de terrenos ou imóveis que estavam abandonados, mas que possuem ocupantes irregulares no momento da aquisição;
Em casos de locação, quando o inquilino abandona o imóvel por algum motivo – caso o imóvel ainda esteja ocupado, o correto a se fazer (quando validado o motivo) é a ação de despejo.

Em todas essas situações, mesmo com a propriedade registrada, o comprador não consegue utilizar o imóvel, sendo necessário buscar o judiciário para garantir seu direito de posse.

É necessário ter escritura para entrar com imissão?

Sim, a escritura é necessária para essa ação. A imissão de posse requer comprovação do direito de propriedade, geralmente por meio de escritura registrada em cartório ou sentença judicial transitada em julgado que reconheça o direito de propriedade.

Sem esse documento, dificilmente o juiz concederá a imissão, pois não há demonstração do direito de posse sobre o bem.

Como funciona o processo de imissão de posse?

O processo de imissão de posse é uma ação judicial proposta pelo proprietário ou possuidor legítimo contra quem ocupa o imóvel sem respaldo. O procedimento segue etapas como:

Petição inicial: onde o advogado do requerente apresenta documentos que comprovem a propriedade e a ocupação indevida por terceiros com pedido de liminar;
Análise do juiz: após receber a petição, o juiz pode conceder liminar para imitir o proprietário na posse, dependendo da clareza das provas apresentadas;
Citação do réu: o ocupante do imóvel é citado para apresentar defesa;
Audiência de instrução e julgamento: caso necessário, há audiência para produção de provas testemunhais ou perícia;
Sentença: o juiz decide pela imissão definitiva de posse ou não;
Cumprimento de sentença: caso o réu não desocupe voluntariamente, será expedido mandado de imissão, cumprido por oficial de justiça.

Quais documentos são necessários para a ação?

Para ajuizar essa ação, costumam ser necessários os seguintes documentos (nem todos na mesma situação, é importante verificar a sua):

Certidão de matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis;
Escritura pública de compra e venda ou contrato registrado;
Sentença judicial transitada em julgado que reconheça o direito de propriedade;
Documentos pessoais do autor;
Provas de que o imóvel está ocupado;
Eventuais contratos, editais de leilão ou sentença de arrematação judicial.

Ter toda a documentação organizada acelera o processo e aumenta as chances de sucesso na ação.

Quanto tempo demora o processo?

O tempo varia conforme a comarca e a complexidade do caso, mas, em média, processos de imissão de posse podem durar de 6 meses a 2 anos. Quando há concessão de liminar, o proprietário pode ser imitido na posse em menor tempo, mesmo com o processo ainda em curso – a depender da secretaria e do juiz.

Quais cuidados tomar ao comprar um imóvel que exige imissão de posse?

Se você está adquirindo um imóvel que requer imissão de posse, como em leilões judiciais ou vendas extrajudiciais com ocupantes, tome alguns cuidados:

Conte com assessoria jurídica especializada: um advogado imobiliário poderá avaliar riscos, providenciar a documentação correta e conduzir o processo com segurança;
Verifique se o imóvel possui recursos pendentes: por exemplo, em leilões judiciais, certifique-se de que não há embargos que impeçam a emissão da carta de arrematação;
Avalie o custo de desocupação: considere as despesas com o processo, possíveis honorários advocatícios e eventuais reformas após a desocupação;
Analise o histórico do imóvel: além da matrícula atualizada, verifique certidões de débitos, IPTU, condomínio e ações judiciais envolvendo o bem.

Para finalizar, confira dicas essenciais para quem está considerando entrar com ação de imissão de posse ou adquirir um imóvel nessa situação:

Nunca compre imóveis ocupados sem análise jurídica prévia;
Guarde toda a documentação de compra, registros e provas de pagamento;
Evite acordos informais com ocupantes antes de orientação do advogado;
Tenha paciência: embora o processo possa parecer demorado, é a forma segura de garantir seus direitos de forma legal e definitiva;
Mantenha-se atualizado: mudanças na legislação podem impactar processos possessórios e as estratégias jurídicas aplicáveis.

A imissão de posse é um importante instrumento para garantir que o proprietário tenha acesso ao seu imóvel de direito, principalmente em compras de imóveis ocupados ou disputados. Entender o conceito, as diferenças entre ações possessórias e o passo a passo do processo é essencial para evitar surpresas desagradáveis. Por isso, conte sempre com advogados especializados para conduzir sua aquisição ou regularização com segurança.

Esperamos que tenhamos tirado todas as suas dúvidas sobre imissão de posse! Mas se ficar qualquer outro questionamento, é só nos procurar aqui nos comentários ou nas redes sociais da VPR Imóveis. Estamos sempre disponíveis para tirar as suas dúvidas sobre esse ou qualquer outro assunto do mercado!

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