O que é o ITBI? Tudo sobre o imposto, suas regras e atribuições!

A compra ou venda de um imóvel nem sempre é uma tarefa fácil, principalmente para quem não está familiarizado com as burocracias e etapas dessa negociação. Existem vários documentos para serem apresentados e taxas a serem pagas – uma elas, o Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis. Mas afinal, você sabe o que é o ITBI?

Imagina a situação: você está prestes a conquistar o seu imóvel, mas de repente surge uma sigla que pode gerar dúvidas: ITBI. Você já ouviu falar sobre isso, mas não tem certeza do que significa ou como isso afeta sua compra de imóvel? Não se preocupe, você não está sozinho!

Muitas pessoas se deparam com essa questão ao entrar no mercado imobiliário, e entender o que é e como funciona esse tributo é essencial para uma transação tranquila e segura. Vamos entender melhor, afinal, o que é isso?

O que é o ITBI?

Para você entender o que é ITBI de um imóvel, vamos começar do começo!

ITBI é a sigla para Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis e deve ser recolhido sempre que um imóvel for negociado. No meio jurídico, é chamado de “imposto inter vivos”. Isso significa que ele não é cobrado no caso de doações ou transmissão por herança, apenas em transações onerosas realizadas entre pessoas vivas.

Ele não é a única taxa a ser paga na negociação, mas é uma das mais importantes. Enquanto o ITBI não for pago, a propriedade não pode ser passada ao novo dono. Isto é, o nome do comprador não constará no registro nem na matrícula do imóvel como proprietário. É importante ressaltar que o ITBI está previsto no inciso II do artigo 156 da Constituição Federal, que prevê que cabe ao município fazer a cobrança e o recolhimento desse imposto.

Por que é preciso recolher esse imposto?

Conforme mencionamos, o ITBI permite regularizar o bem, incluindo-o nos atos públicos. Em outras palavras, somente após o pagamento desse imposto é que a casa ou o apartamento passa definitivamente para o nome do comprador.

Do mesmo modo, o seu recolhimento é o que garante o acesso a serviços básicos como água, luz e coleta de lixo. Além do mais, o pagamento dos impostos é um dever de todo cidadão e os valores arrecadados são destinados a melhorias para os próprios contribuintes.

Quem deve pagar o ITBI: comprador ou vendedor?

Em geral, a lei municipal estabelece que o comprador é quem deve pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. No entanto, isso não impede que o contrato de compra e venda defina o vendedor como o responsável pela quitação da taxa. Mas, nesses casos, se o antigo dono não fizer o recolhimento, o fisco cobrará do novo, isto é, do comprador.

Do mesmo modo, é a legislação de cada município que estipula o prazo. No caso de Belo Horizonte, por exemplo, a prefeitura estabelece o seguinte:

• Na transmissão ou cessão formalizada por instrumento público, instrumento particular, por instrumento particular com força de instrumento público ou decorrente de ato, ou decisão judicial, o pagamento integral deverá preceder à averbação do instrumento respectivo no registro competente;
• O imposto será pago antes da averbação de transmissão do imóvel no ofício de registro de imóveis competente, mediante documento próprio previsto em regulamento, a ser fornecido pelo órgão fazendário competente.

Como é calculado o ITBI?

Por se tratar de um imposto municipal, o valor varia de acordo com a cidade onde está localizado o imóvel. Desse modo, sua base de cálculo normalmente é entre 2% e 3% sobre a base de cálculo da transação, que considera o maior entre os seguintes valores:

• Valor de transferência, que é o valor acordado para a compra do imóvel;
• Valor venal de transferência, que é o valor de venda do bem que consta na guia de recolhimento do IPTU — Imposto Predial e Territorial Urbano.

Não é difícil calcular o valor devido. Vamos supor que um imóvel vendido em Belo Horizonte, cuja alíquota é de 3%, tem valor venal de R$ 400 mil e foi vendido por R$ 425 mil. Como é preciso considerar o valor mais alto, temos que aplicar a porcentagem sobre o valor de venda. Assim, temos:

ITBI = 425.000 x 3%

ITBI = R$ 12.750

Para solicitar a avaliação, acompanhar o pedido e emitir a guia de pagamento também é fácil: basta acessar o site da prefeitura e informar os dados necessários.

Há isenção do ITBI?

Esse é outro ponto que varia conforme a legislação municipal. Há casos em que é possível conseguir descontos ou, até mesmo, isenção. Em Belo Horizonte foi estipulada a isenção para as seguintes situações:

• Imóveis de uso exclusivamente residencial cujo valor venal seja igual ou inferior a R$ 16 mil;
• Imóvel vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida, cuja renda do titular seja de até 6 salários-mínimos;
• Imóveis adquiridos pelo Programa de Arrendamento Residencial (PAR), pela URBEL ou pela COHAB-MG (Lei 10.626/13) cuja renda familiar seja de até 6 salários-mínimos e cujo valor venal da propriedade seja de até R$ 158.326,90;
• Imóveis adquiridos por Estado estrangeiro para finalidade diplomática.

Para saber se você se enquadra em algum dos requisitos para a isenção do ITBI, é preciso se informar junto à prefeitura do município onde está situado o imóvel. É na prefeitura também que você deve buscar mais informações sobre o pagamento, como prazo e possibilidade de parcelamento.

Como você viu, as normas que regem o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis são específicas para cada cidade. Por esse motivo, elas podem variar bastante de um município para outro. Então, o ideal é sempre conferir as regras antes de fechar a compra da casa ou do apartamento.

Enfim, agora que você já sabe quem deve pagar o ITBI quando comprar um imóvel. Por se tratar de um imposto de extrema importância para que o negócio se concretize, não deixe de contar com o apoio de uma imobiliária de confiança. Com a experiência e o conhecimento de mercado, certamente ela ajudará você com todos os trâmites e documentos da transação imobiliária.

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Este post foi escrito pela equipe da VPR Imóveis em setembro de 2021 e atualizado em maio de 2024.