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Contrato de aluguel: 8 itens a se observar antes de assinar

É muito comum, antes de se adquirir um imóvel, fazer um contrato de aluguel. Esse é um documento que vai assegurar tanto proprietário quanto inquilino durante todo o tempo em que o imóvel estiver para locação. Mas você sabe o que deve conter nesse contrato e o que observar nele? Confira no artigo a seguir!

Como o mercado pratica preços altos comparados à média salarial da população, as pessoas optam por morar um tempo em um imóvel alugado até terem economizado o suficiente para darem entrada na casa própria.

Apesar de o aluguel não ser definitivo e o valor mensal não ser tão significativo, é um acordo que também deve ser feito com muita cautela e auxílio de uma imobiliária. É imprescindível contar com uma empresa de confiança e exigir um contrato detalhado e de fácil compreensão.

Nosso texto vai explicar 8 itens que devem constar em todo contrato de locação, para que você possa alugar com segurança, garantindo seus direitos como locatário e evitando riscos desnecessários.

1. Qualificação das partes e do objeto

Os dois lados devem estar qualificados logo no início do contrato de locação. O locador é o proprietário do imóvel, enquanto o locatário, ou inquilino, é aquele que está alugando o imóvel para moradia ou trabalho.

Ambas as partes devem estar discriminadas de maneira completa, contendo: 

  • Nome;
  • Documentos de identidade (CPF, RG ou até mesmo passaporte no caso de estrangeiros);
  • Endereço atual;
  • Profissão.

Caso as partes sejam casadas ou mantenham união estável, os cônjuges também devem estar qualificados da mesma maneira.

Em seguida, deve haver uma cláusula destinada a descrever o objeto, neste caso, o imóvel que está sendo locado. Deve constar endereço completo (com logradouro, número, complemento, bairro e CEP), tipo de imóvel (casa, apartamento, cobertura, loja, etc.), metragem, idade e o nome da construtora.

É fundamental que conste também, na mesma cláusula de qualificação do objeto ou em uma exclusiva para este fim, a descrição da destinação do imóvel, para que fique formalizado se o uso será comercial, industrial ou residencial.

2. Preço da locação e reajustes

O preço acordado também é uma cláusula obrigatória e deverá vir em numerais e por extenso, para que não haja questionamento.

Como os contratos são duradouros, os valores mensais estão sujeitos a reajustes periódicos, como o reajuste anual do Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M) da Fundação Getúlio Vargas. Porém, esse combinado também deve constar no contrato para ter validade.

3. Data e prazo de locação

É imprescindível que conste a data em que o contrato foi assinado ou a data em que ele entrará em vigor, caso seja assinado antes da entrega das chaves.

Além disso, o prazo de locação deve estar especificado em meses, em numeral e por extenso, o qual começará a ser contado a partir da data de assinatura ou de entrada em vigor.

Atualmente, alguns contratos permitem a entrega do imóvel antes do prazo sem pagamento de multa, o que deve estar descrito nessa mesma cláusula.

Por exemplo, se o prazo padrão for de 30 meses, porém seja possível encerrá-lo com 12 ou 18 meses sem ônus para as partes, isso deve estar descrito no contrato.

4. Responsabilidades das partes

Uma grande parte do contrato será destinada a explicar o que é responsabilidade de cada uma das partes, locador e locatário. Alguns deveres já estão firmados na Lei do Inquilinato, porém, outros podem ser alterados por meio do contrato de aluguel. Os mais importantes são:

Deveres do locador

  • entregar o imóvel nas condições adequadas ao uso para o qual se destina;
  • arcar com as despesas extraordinárias do condomínio e fundo de reserva, assim como tributos e taxas como IPTU;
  • garantir o uso pacífico do imóvel durante o prazo de locação;
  • reparar os defeitos e danos anteriores à locação.

Deveres do locatário

  • estar em dia com o pagamento do aluguel e encargos;
  • cuidar do imóvel e mantê-lo em bom estado;
  • informar ao locador sobre qualquer dano e reparar os que forem causados por ele ou por outros moradores e visitantes;
  • não realizar qualquer modificação sem autorização prévia do locador;
  • arcar com as despesas ordinárias do condomínio e respeitar seu regimento interno.

5. Garantias

Ao se alugar um imóvel, o inquilino ou locatário deverá optar por uma forma de garantia que assegure ao proprietário ou locador o recebimento do aluguel, mesmo que o morador não possa arcar com a dívida. Os tipos mais comuns de garantia locatícia são:

Fiador

O fiador é alguém de confiança do inquilino, que deverá ter uma renda de pelo menos três vezes o valor do aluguel e que, em alguns casos, deverá também ser proprietário de um imóvel no mesmo município.

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Caso o aluguel fique em aberto durante algum período, o fiador é acionado é a dívida é passada para o seu nome. Ele deverá então arcar com o pagamento e entrar em contato com o locatário para resolver a situação.

O fiador (ou os fiadores, já que normalmente é possível ter mais de um) deverá estar qualificado na cláusula correspondente e também assinará o contrato de aluguel.

Seguro fiança

O seguro fiança é um valor pago a uma seguradora que atuará como fiadora da dívida e, nesse caso, garantidora do aluguel. É o segundo tipo mais comum de garantia locatícia, logo atrás do fiador, por ainda ser dispendioso para o locatário.

Assim como o fiador, a seguradora também será acionada caso o aluguel não seja pago em dia e será responsável por quitar a dívida. Ela aparecerá no contrato descrita como forma de garantia, mas não necessariamente precisará assiná-lo, já que terá um contrato de prestação de serviços à parte.

Título de capitalização

O título de capitalização é um título de crédito com o qual é possível guardar fundos com rendimento constante e participar de sorteios, motivo pelo qual tem se tornado mais comum ultimamente.

Da mesma forma que o seguro fiança, ele será utilizado para pagar uma eventual dívida no contrato de aluguel e também deve constar no contrato.

6. Relatório de vistoria

Uma das partes mais importantes do contrato de aluguel diz respeito à vistoria. Antes de o imóvel ser entregue, um profissional avaliará o imóvel para fazer um relatório completo das suas condições naquele momento, o qual será anexado ao contrato.

Ele avaliará a qualidade dos móveis, da pintura, do acabamento, do encanamento e de tudo que vai afetar diretamente a vida dos moradores daquele espaço. Em seguida, enviará o descritivo completo para as partes, com fotos, texto e um parecer.

É essencial analisar criteriosamente esse relatório, para garantir que ele condiz com a realidade do imóvel. Qualquer detalhe que não constar no descritivo deverá ser enviado para a imobiliária ou para o locador diretamente, o que é chamado de contestação de vistoria.

Somente quando você tiver certeza de que aquele relatório corresponde com a realidade do imóvel quando da entrega é que deverá assinar o contrato.

Isso é importante, pois, ao final do prazo de locação, será feito um segundo relatório, chamado de vistoria final, que deverá ser comparado à vistoria inicial. Qualquer diferença entre esses documentos será responsabilidade do inquilino.

7. Rescisão e multa

Essa cláusula normalmente aparece ao final do contrato e inclui os acontecimentos que permitem uma rescisão antes do fim do prazo definido no contrato, se houver algum, ou a multa que será cobrada caso alguma cláusula do contrato não seja cumprida.

8. Foro e assinaturas

Na parte final do contrato, haverá um espaço para assinaturas. Normalmente, deverão assinar o locatário, o locador, seus cônjuges, caso sejam casados ou estejam em união estável, fiadores (se houver) e também duas testemunhas.

É comum que a imobiliária assine como testemunha ou que uma pessoa relacionada às partes o faça. É importante lembrar que a rubrica de cada signatário deve constar também em cada página do contrato, o que garante que ele foi lido na íntegra.

Da mesma forma, ao final do documento, é citado o foro, ou seja, o município onde o contrato foi criado e onde deverá ser levado caso haja alguma contestação ou problema.

Como você pode ver, existem muitos itens para se analisar com cuidado antes de oficializar a locação de um imóvel, mas, seguindo as nossas dicas práticas, você poderá ficar seguro e morar com tranquilidade.

Não se esqueça de ler o contrato integralmente e de fazer questionamentos com o corretor, caso precise. Se quiser, peça a avaliação de um advogado para ter certeza de que está fazendo um bom negócio.

Esperamos que tenhamos tirado todas as suas dúvidas sobre contrato de aluguel! Mas se ficar qualquer outro questionamento, é só nos procurar aqui nos comentários ou nas redes sociais da VPR Imóveis. Estamos sempre disponíveis para tirar as suas dúvidas sobre esse ou qualquer outro assunto do mercado! Não deixe também de continuar navegando pelo nosso blog. Por aqui, falamos não só sobre o mercado imobiliário mas também te damos várias dicas sobre o dia a dia, arquitetura e mais. Até a próxima!

Este post foi escrito pela equipe da VPR Imóveis em julho de 2018 e atualizado em 04 de janeiro de 2022.

Perguntas frequentes:

Qual o prazo mínimo para um contrato de locação?

A Lei do Inquilinato não prevê um prazo mínimo para o contrato. Geralmente, os contratos possuem prazo entre 12 e 36 meses, podendo se estender caso seja da vontade de ambos (locador e locatário). Existem também os contratos indeterminados, onde não se estipula um prazo para a saída do inquilino.

O que deve constar em um contrato de aluguel?

O contrato de aluguel é um documento complexo e com muitas informações, mas em resumo, estes são detalhes importantes de se constar: qualificação das partes e do objeto, preço da locação de detalhes de reajuste, data e prazo da locação, responsabilidade das partes, garantias, relatório de vistoria, rescisão e multa e claro, as assinaturas.

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15 Comentários

  1. Tenho um contrato de 30 meses, com cláusula de saída sem pagamento de multa aos 12 meses. Preciso sair do apartamento no mês 8, por questões profissionais. É possível que eu pague a multa somente referente aos próximos 4 meses?
    Obrigada.

    1. Olá Isabelle, tudo bem?

      Mesmo existindo a cláusula de 12 meses, o cálculo da multa é feito com base no período integral do contrato, ou seja: os 30 meses. Mas se o seu motivo profissional for transferência de cidade, a Lei do Inquilinato te resguarda, não precisando pagar nenhuma multa na sua saída: “O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.”

      Então, se esse for o caso, fique tranquila! Se ficar qualquer outra dúvida, estamos à disposição. Abraços!

  2. Olá. Minha irmã tinha até dia X para entregar as chaves, mas entregou 7 dias depois, foi informada que teria que pagar por esses dias. Mas ela ainda não quitou, até então tinha vistoria e tals. Mas mesmo após a entrega das chaves, o pessoal da imobiliária disse p ela, q continua contando os dias. Procede?

    1. Olá Leandra, como você está?

      No contrato de locação há certas obrigações que precisam ser observadas nesses casos. Uma delas é: o locatário precisa devolver o imóvel no mesmo estado que recebeu – e a etapa que verifica isso é justamente a vistoria final, ficando as chaves autorizadas a serem entregues apenas após ela finalizada. Esse provavelmente é o motivo da contagem de dias após a entrega informal das chaves.

      Nesse caso, é interessante conversar com a imobiliária e tentar talvez uma negociação sobre essa cobrança dos dias até a vistoria dentro das possibilidades existentes no contrato.

      Conte com a gente se tiver mais alguma outra dúvida, combinado? Abraços!

  3. Avatar

    Eu aluguei uma casa , só eu assinei o contrato, sou casada no civil, me separei do cônjuge e ele continuou na casa, a proprietária foi informada que eu tinha mudado e começou a combinar com o meu ex , mas ele foi embora e deixou dívidas, agora ela veio atrás de mim, sou obrigada a arcar com a dívida sozinha? O contrato foi feito somente no cartório.

    1. Olá Aline, tudo bem?

      Perante a lei, o titular do contrato tem responsabilidade perante o débito. Como você era a titular, infelizmente nesse caso a responsabilidade dos valores em aberto é sim sua. O que você pode tentar fazer é, depois de quitar todas as dívidas em aberto, entrar com uma ação para conseguir o ressarcimento desses valores.

      Conte com a gente se tiver qualquer outra dúvida, viu? Abraços!

  4. Paguei o calção de uma casa dia 25/03 Porém ainda não fui morar pq a falta energia.
    Dia 25 de cada mês é o vencimento . Tenho que pagar o aluguel integral ou apenas os dias que ficar na casa. ??
    Pq eu falei com a dona pra começar a contar a partir do dia que eu entrasse ela falou que era de acordo que estava escrito no contrato.

    1. Olá Carina, tudo bem?

      Segundo o artigo 22 da Lei do Inquilinato, “o locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”. Então, as suas obrigações como inquilina começam a valer a partir do momento em que a energia foi ligada e o imóvel ficou apto para moradia.

      Conte com a gente, viu? Abraços!

  5. Boa noite minha irmã passou para imobiliária alugar um imóvel da minha mãe e no contrato colocou que minha irmã é a legítima proprietária mas ela não é o contrato está só nos prejudicando pelas cláusulas e no imóvel tem mobília e a imobiliária não colocou no contrato e não fala com minha mãe só com minha irmã e através de wattsapp que tbm esta no contrato isso.
    Isso pode? minha mãe quer anular o contrato
    Minha irmã tem esses poderes sem documentos?
    Está parecendo golpe!

    1. Olá Marcelo, tudo bem?

      Essa situação é um pouco mais complicada de resolvermos só com as informações que você deu, pois envolve algumas variantes que devem ser levadas em consideração. Nesse caso, é muito importante que a gente entenda detalhadamente como esse contrato foi feito, pois várias coisas podem ter acontecido. O contrato está constando o nome de quem? Quem recebe os alugueis? Se a filha realmente não possui poderes, pode sim ser discutida uma anulação quanto ao contrato de locação. É de extrema importância uma conversa com a imobiliária para que ela tome medidas para solucionar (e explicar) como foi feito este contrato e o motivo da sua irmã estar sendo a principal intermediária.

      Estamos disponíveis para tirar qualquer outra dúvida, viu? Abraços!

  6. Tenho o contrato em mãos e não entendi uma cláusula que fala sobre herdeiros e sucessores. Diz assim: o locador e o locatário obriga-se, por si, seus herdeiros e sucessores, ao fiel cumprimento deste contrato, elegendo o fórum da Comarca da Capital do Estado do Rio de Janeiro para qualquer ação judicial decorrente deste contrato, correndo, por conta do locatário, os honorários de advogado do locador, desde já arbitrados em 20%, no caso de qualquer procedimento judicial em razão da locação.

    1. Olá Pablo, tudo bem?

      Essa cláusula diz sobre a obrigação perante o contrato de locação em caso de falecimento ou incapacidade do locatário ou locador de arcar com as suas responsabilidades. Isso quer dizer que, nesses casos, os herdeiros e/ou sucessores precisam tomar as rédeas e arcar com o que foi acordado até que seja feita uma rescisão ou outro tipo de acordo entre as partes em relação à locação.

      Se precisar de qualquer outra coisa, estamos à disposição. Abraços!

  7. Quanto tempo o locador tem para entregar uma via do contrato assinada ao locatário?

    1. Olá Jefferson, tudo bem?!

      No ato da assinatura, o certo é que ambas as partes – locador e locatário – já possuam suas cópias do contrato, não existindo um prazo para essa entrega, visto que ele já teria o documento em mãos. Se quiser nos explicar melhor o seu caso, será um prazer te auxiliar! Abraços.

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