Contrato de aluguel: 8 itens a se observar antes de assinar

É muito comum, antes de se adquirir um imóvel, fazer um contrato de aluguel. Esse é um documento que vai assegurar tajhkjlnto proprietário quanto inquilino durante todo o tempo em que o imóvel estiver para locação. Mas você sabe o que deve conter nesse contrato e o que observar nele? Confira no artigo a seguir!

O aluguel de imóveis é uma alternativa que está sendo cada vez mais visada por parte dos brasileiros.

Apesar de o aluguel não ser definitivo e o valor mensal não ser tão significativo, é um acordo que também deve ser feito com muita cautela e auxílio de uma imobiliária. É imprescindível contar com uma empresa de confiança e exigir um contrato detalhado e de fácil compreensão.

Nosso texto vai explicar 8 itens que devem constar em todo contrato de locação, para que você possa alugar com segurança, garantindo seus direitos como locatário e evitando riscos desnecessários.

O que observar no contrato de aluguel?

1. Qualificação das partes e do objeto

Os dois lados devem estar qualificados logo no início do contrato de locação. O locador é o proprietário do imóvel, enquanto o locatário, ou inquilino, é aquele que está alugando o imóvel para moradia ou trabalho.

Ambas as partes devem estar discriminadas de maneira completa, contendo: 

• Nome;
• Documentos de identidade (CPF, RG ou até mesmo passaporte no caso de estrangeiros);
• Endereço atual;
• Profissão.

Caso as partes sejam casadas ou mantenham união estável, os cônjuges também devem estar qualificados da mesma maneira.

Em seguida, deve haver uma cláusula destinada a descrever o objeto, neste caso, o imóvel que está sendo locado. Deve constar endereço completo (com logradouro, número, complemento, bairro e CEP), tipo de imóvel (casa, apartamento, cobertura, loja, etc.), metragem, idade e o nome da construtora.

É fundamental que conste também, na mesma cláusula de qualificação do objeto ou em uma exclusiva para este fim, a descrição da destinação do imóvel, para que fique formalizado se o uso será comercial, industrial ou residencial.

2. Preço da locação e reajustes

O preço acordado também é uma cláusula obrigatória e deverá vir em numerais e por extenso, para que não haja questionamento.

Como os contratos são duradouros, os valores mensais estão sujeitos a reajustes periódicos, como o reajuste anual do Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M) da Fundação Getúlio Vargas. Porém, esse combinado também deve constar no contrato para ter validade.

3. Data e prazo de locação

É imprescindível que conste a data em que o contrato foi assinado ou a data em que ele entrará em vigor, caso seja assinado antes da entrega das chaves.

Além disso, o prazo de locação deve estar especificado em meses, em numeral e por extenso, o qual começará a ser contado a partir da data de assinatura ou de entrada em vigor.

Atualmente, alguns contratos permitem a entrega do imóvel antes do prazo sem pagamento de multa, o que deve estar descrito nessa mesma cláusula.

Por exemplo, se o prazo padrão for de 30 meses, porém seja possível encerrá-lo com 12 ou 18 meses sem ônus para as partes, isso deve estar descrito no contrato.

4. Responsabilidades das partes

Uma grande parte do contrato será destinada a explicar o que é responsabilidade de cada uma das partes, locador e locatário. Alguns deveres já estão firmados na Lei do Inquilinato, porém, outros podem ser alterados por meio do contrato de aluguel. Os mais importantes são:

Deveres do locador

• Entregar o imóvel nas condições adequadas ao uso para o qual se destina;
• Arcar com as despesas extraordinárias do condomínio e fundo de reserva, assim como tributos e taxas;
• Garantir o uso pacífico do imóvel durante o prazo de locação;
• Reparar os defeitos e danos anteriores à locação.

Deveres do locatário

• Estar em dia com o pagamento do aluguel e encargos;
• Cuidar do imóvel e mantê-lo em bom estado;
• Informar ao locador sobre qualquer dano e reparar os que forem causados por ele ou por outros moradores e visitantes;
• Não realizar qualquer modificação sem autorização prévia do locador;
• Arcar com as despesas ordinárias do condomínio e respeitar seu regimento interno.

5. Garantias

Ao se alugar um imóvel, o inquilino ou locatário deverá optar por uma forma de garantia que assegure ao proprietário ou locador o recebimento do aluguel, mesmo que o morador não possa arcar com a dívida. Os tipos mais comuns de garantia locatícia são:

Fiador

O fiador é alguém de confiança do inquilino, que deverá ter uma renda de pelo menos três vezes o valor do aluguel e que, em alguns casos, deverá também ser proprietário de um imóvel no mesmo município.

Caso o aluguel fique em aberto durante algum período, o fiador é acionado é a dívida é passada para o seu nome. Ele deverá então arcar com o pagamento e entrar em contato com o locatário para resolver a situação.

O fiador (ou os fiadores, já que normalmente é possível ter mais de um) deverá estar qualificado na cláusula correspondente e também assinará o contrato de aluguel.

Seguro fiança

O seguro fiança é um valor pago a uma seguradora que atuará como fiadora da dívida e, nesse caso, garantidora do aluguel. É o segundo tipo mais comum de garantia locatícia, logo atrás do fiador, por ainda ser dispendioso para o locatário.

Assim como o fiador, a seguradora também será acionada caso o aluguel não seja pago em dia e será responsável por quitar a dívida. Ela aparecerá no contrato descrita como forma de garantia, mas não necessariamente precisará assiná-lo, já que terá um contrato de prestação de serviços à parte.

Título de capitalização

O título de capitalização é um título de crédito com o qual é possível guardar fundos com rendimento constante e participar de sorteios, motivo pelo qual tem se tornado mais comum ultimamente.

Da mesma forma que o seguro fiança, ele será utilizado para pagar uma eventual dívida no contrato de aluguel e também deve constar no contrato.

6. Relatório de vistoria

Uma das partes mais importantes do contrato de aluguel diz respeito à vistoria. Antes de o imóvel ser entregue, um profissional avaliará o imóvel para fazer um relatório completo das suas condições naquele momento, o qual será anexado ao contrato.

Ele avaliará a qualidade dos móveis, da pintura, do acabamento, do encanamento e de tudo que vai afetar diretamente a vida dos moradores daquele espaço. Em seguida, enviará o descritivo completo para as partes, com fotos, texto e um parecer.

É essencial analisar criteriosamente esse relatório, para garantir que ele condiz com a realidade do imóvel. Qualquer detalhe que não constar no descritivo deverá ser enviado para a imobiliária ou para o locador diretamente, o que é chamado de contestação de vistoria.

Somente quando você tiver certeza de que aquele relatório corresponde com a realidade do imóvel quando da entrega é que deverá assinar o contrato.

Isso é importante, pois, ao final do prazo de locação, será feito um segundo relatório, chamado de vistoria final, que deverá ser comparado à vistoria inicial. Qualquer diferença entre esses documentos será responsabilidade do inquilino.

7. Rescisão e multa

Essa cláusula normalmente aparece ao final do contrato e inclui os acontecimentos que permitem uma rescisão antes do fim do prazo definido no contrato, se houver algum, ou a multa que será cobrada caso alguma cláusula do contrato não seja cumprida.

8. Foro e assinaturas

Na parte final do contrato, haverá um espaço para assinaturas. Normalmente, deverão assinar o locatário, o locador, seus cônjuges, caso sejam casados ou estejam em união estável, fiadores (se houver) e também duas testemunhas.

É comum que a imobiliária assine como testemunha ou que uma pessoa relacionada às partes o faça. É importante lembrar que a rubrica de cada signatário deve constar também em cada página do contrato, o que garante que ele foi lido na íntegra.

Da mesma forma, ao final do documento, é citado o foro, ou seja, o município onde o contrato foi criado e onde deverá ser levado caso haja alguma contestação ou problema.

Como você pode ver, existem muitos itens para se analisar com cuidado antes de oficializar a locação de um imóvel, mas, seguindo as nossas dicas práticas, você poderá ficar seguro e morar com tranquilidade.

Não se esqueça de ler o contrato integralmente e de fazer questionamentos com o corretor, caso precise. Se quiser, peça a avaliação de um advogado para ter certeza de que está fazendo um bom negócio.

Em contrato, quem deve pagar o IPTU – locatário ou locador?

Essa é uma dúvida muito comum que muitas pessoas tem em relação ao pagamento do imposto. A Lei do Inquilinato diz o seguinte no Art 22, VIII:

“O locador é obrigado a: pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato”.

Ou seja, é sempre importante entender o que consta em seu contrato, pois é isso que ditará quem realmente vai arcar com esse pagamento. Fazer com que a responsabilidade desse valor seja do locatário não é ilegal e acontece com certa frequência no mercado imobiliário, mas lembre-se: mesmo em caso do imóvel estar alugado, o proprietário precisará arcar com as eventuais consequências da falta de pagamento do inquilino ou qualquer outra irregularidade, pois o imposto nunca sairá da sua titularidade.

Modelo de contrato de aluguel

Todas essas informações servem como um modelo de contrato de aluguel. Agora, você já sabe todas as informações necessárias para que seu contrato seja feito com segurança para ambos os lados interessados no processo de locação de um imóvel.

Em um breve resumo, isso é tudo o que você precisa no seu contrato de aluguel:

• Informações pessoais (qualificação das partes e do objeto);
• Preço da locação e regras do reajuste anual;
• Data e prazo de locação;
• Deveres e direitos do locador e locatário;
• O tipo de garantia locatícia escolhida para garantir o contrato;
• Relatório de vistoria, contendo sua condição exata no momento do início do aluguel. Lembre-se: o inquilino precisa devolver exatamente da mesma maneira que o encontrou;
• Rescisão e multas em caso de abandono do contrato antes da hora;
• Foro e assinaturas.

Esperamos que tenhamos tirado todas as suas dúvidas sobre contrato de aluguel! Mas se ficar qualquer outro questionamento, é só nos procurar aqui nos comentários ou nas redes sociais da VPR Imóveis. Estamos sempre disponíveis para tirar as suas dúvidas sobre esse ou qualquer outro assunto do mercado! Não deixe também de continuar navegando pelo nosso blog. Por aqui, falamos não só sobre o mercado imobiliário mas também te damos várias dicas sobre o dia a dia, arquitetura e mais. Até a próxima!

Este post foi escrito pela equipe da VPR Imóveis em julho de 2018 e atualizado em 20 de março de 2023.

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