Vender imóvel em inventário: como funciona o processo?

As negociações do mercado imobiliário são cheias de particularidades que podem gerar dúvidas em quem não está habituado ao tema. Uma dessas situações é sobre a possibilidade de vender imóvel em inventário. Está com essa dúvida também?! Vamos descobrir juntos!

Quando falamos sobre inventário, muitas pessoas acreditam se tratar de um assunto complexo. Geralmente, as pessoas acham que não é possível fazer a venda de um imóvel inventariado ou até mesmo pensam ser um processo extremamente burocrático. 

A verdade é que se ao menos uma das partes interessadas (seja comprador ou vendedor) for bem orientada por profissionais de confiança, a negociação pode ser bastante vantajosa e pode-se encontrar ótimas oportunidades. 

Por esse motivo, elaboramos este conteúdo para esclarecer as principais questões sobre vender imóvel em inventário. Acompanhe o post e entenda em que circunstâncias é possível a venda e como proceder para concretizar esse negócio!

Como é um processo de inventário?

Antes de falarmos especificamente sobre a venda de um bem que será herdado, precisamos entender como funciona o processo de inventário. Quando o dono de uma ou mais propriedades falece, é preciso fazer um levantamento de todos os seus bens (incluindo dívidas), verificar quem tem direito a ficar com eles e quanto e o que cabe a cada um.

Então, é iniciado um processo de inventário, cujo objetivo é repartir e formalizar a transmissão de tais bens aos seus sucessores legais.

De acordo com o artigo 1.784 do Código Civil, assim que um indivíduo morre, todo o seu patrimônio é transmitido aos herdeiros de forma imediata e automática. Para isso, quem conduz o processo é o inventariante, ou seja, um dos herdeiros, e deve ser feito em até 60 dias após o óbito.

É importante ressaltar que a partilha deve seguir o testamento sempre que houver, e os percentuais de distribuição determinados por lei (chamada de herança legítima). O proprietário pode dispor de 50% do total de seus bens para deixar em testamento, enquanto os outros 50% devem ser distribuídos entre os herdeiros necessários, que podem ser descendentes, ascendentes e cônjuge.

Há dois tipos de inventário. A seguir, entenda melhor cada um deles:

Inventário extrajudicial

Realizado em qualquer cartório de notas por meio de escritura pública. No entanto, não pode haver testamento e todos os envolvidos devem ser capazes, maiores de idade, concordantes e representados por advogado.

Inventário judicial 

Modalidade obrigatória em situação em que há divergências entre os herdeiros, um ou mais deles é menor de idade ou incapaz ou, ainda, quando há testamento.

Outro ponto a ser destacado é que os valores são calculados sobre a herança líquida, que corresponde ao montante que resta após o pagamento de todos os impostos e custos do funeral.

É possível vender imóvel que está sendo inventariado?

Sim, é perfeitamente possível negociar uma propriedade que ainda esteja em um processo de inventário. Na maioria dos casos, o interesse em vender está no fato de haver despesas da própria ação, como pagamento de advogados, custas judiciais, registro formal da partilha, ITCMD (Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e Doação), entre outros gastos.

Além disso, um imóvel requer o pagamento de algumas despesas que, muitas vezes, não são do interesse dos herdeiros — como reformas, condomínio, realização de benfeitorias, manutenção, entre outras.

Porém, é preciso ter bastante atenção a alguns pontos para evitar transtornos e surpresas desagradáveis.

Alvará judicial

Uma das maneiras de vender uma propriedade imóvel arrolada em espólio é por meio de alvará judicial. Para isso, o inventariante deve solicitar ao juiz uma autorização de venda do imóvel explicando os motivos para o interesse na comercialização mesmo antes do término da ação judicial.

Garantias

Muitos herdeiros hesitam em fazer um contrato particular de promessa de compra e venda condicional por receio de não ser cumprido. Para evitar esse tipo de situação, o contrato deve prever garantias, como hipoteca para assegurar que o recebimento e multas no caso da não assinatura da escritura definitiva.

Estipular garantias contratuais é a melhor forma de vender imóvel que esteja em processo de inventário, pois isso assegura tanto os direitos quanto os deveres de ambas as partes, deixando a negociação transparente e segura.

Cessão de direito hereditário

Mesmo quando um herdeiro não concorda com a venda, a negociação pode ser realizada. Isso pode ser feito por meio da expedição de um alvará judicial ou, ainda, pela cessão de direito hereditário. Dessa forma, o herdeiro transfere a um terceiro o seu direito à parte da herança que faria jus ao final do término do inventário. Assim, é como se o cessionário entra como um herdeiro legítimo no processo judicial.

Em outras palavras, o comprador poderá entrar na sucessão como se fosse um herdeiro legítimo e, ao final do processo, receberá a herança na fração adquirida, se tornando apto para, até mesmo, promover a ação do inventário. Nesse caso, será preciso formalizar o ato por meio de uma escritura pública.

É possível vender imóvel antes do inventário?

Se todos os herdeiros estiverem em comum acordo sobre as condições da venda, é possível negociar o imóvel mesmo antes do início do processo. Para isso, é preciso elaborar um contrato condicional, no qual a venda fica condicionada a um evento futuro. Nesse caso, é importante incluir cláusulas bem detalhadas expondo as condições necessárias para que a venda se concretize.

A venda de um imóvel antes do início do processo de inventário não é aconselhada em todos os casos, visto que a justiça precisa verificar se há dívidas e obrigações a serem quitadas antes da partilha. Ainda há o fato de que um dos herdeiros pode ser menor, incapaz ou algum que não concorda com a venda e a negociação ser considerada nula ou, se realizada, ser anulada.

Como você viu, é possível vender imóvel que esteja sendo inventariado de várias formas, mesmo quando nem todos os herdeiros concordam com as condições da negociação. Assim como há várias maneiras de efetivar a transação, também há muitos pontos importantes que devem ser observados para evitar problemas grandes e prejuízo financeiro para qualquer uma das partes. Por isso, o ideal é contar com uma imobiliária de confiança para intermediar o negócio, orientar todos os envolvidos e ajudar em todas as questões burocráticas.

Esperamos que tenhamos tirado todas as suas dúvidas sobre vender imóvel em inventário! Se quiser saber mais novidades e ficar por dentro de tudo, é só nos procurar aqui nos comentários ou nas redes sociais da VPR Imóveis. Estamos sempre disponíveis para tirar as suas dúvidas sobre esse ou qualquer outro assunto do mercado!

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Perguntas frequentes: