Manutenção predial: como funciona e quem paga essa conta?
Assim como o seu apartamento, um edifício também precisa passar por alguns reparos em algum momento. Seja uma reforma na fachada, pintura das escadas ou até mesmo um conserto na piscina, todo condomínio passa em algum momento por uma manutenção predial. Mas como ela funciona e de quem é essa conta?
Toda construção precisa passar por uma manutenção predial periódica para que se mantenha sua estrutura íntegra e também para evitar acidentes como, por exemplo, a queda de revestimentos da fachada ou algum tipo de choque devido à desatualização da parte elétrica.
Mas quando esse momento chega, uma grande dúvida também se apresenta junto: afinal, de quem é a conta da manutenção predial? Inquilino ou proprietário?
Vem com a gente para descobrir mais sobre reforma e manutenção predial nesse artigo bem completo!
Manutenção predial: o que é?
Manutenção predial são todas as ações consideradas obrigatórias e essenciais para que se mantenha a vida útil de um edifício e todos os seus principais elementos, como por exemplo: fachada, parte elétrica, hidráulica, elevadores, pintura, etc.
A manutenção predial acontece de duas maneiras: como contenção de danos ou como prevenção. O ideal é que ela ocorra periodicamente para que o prédio esteja sempre em condições íntegras para seus moradores morarem sem maiores problemas.
Mas infelizmente, na prática, não é muito o que a gente vê. Muitas manutenções acontecem depois, para conter algum dano que já possa ter acontecido. Nesse caso, as obras normalmente são bem mais extensas, barulhentas e cansativas para todos os moradores.
Por esse motivo, é importante que você saiba o que são elas e sua importância para cobrar esse assunto na assembleia e você e seus vizinhos não precisarem passar por todo esse desgaste.
Como acontece a manutenção predial?
Algumas manutenções em condomínios já são previamente programadas, como manutenção da caixa de gordura ou dos elevadores. Essas são mais comuns e os moradores já estão acostumados com o processo.
Mas outras, como a gente comentou, funcionam mais como uma “contenção de danos”, ou seja, sua necessidade só é valorizada quando realmente precisamos consertar algum problema.
Para que isso não ocorra, muitos edifícios usam da “inspeção predial”. Em algumas cidades como o Rio de Janeiro essa inspeção é, inclusive, obrigatória.
Como funciona a inspeção predial
Essa inspeção nada mais é que uma avaliação por um técnico sobre as condições de todos os elementos de um prédio. Nessa avaliação, é possível “prever” o que talvez vá precisar de uma manutenção a curto e longo prazo.
Essa inspeção precisa seguir parâmetros da norma técnica ABNT NBR 16.747 e especialistas recomendam que ela seja feita ao menos nos prédios que possuem mais de sete anos.
A ABNT estabelece graus de prioridade em relação às manutenções prediais que precisam ser avaliadas nessas inspeções. São elas:
Prioridade 1
“Ações necessárias quando a perda de desempenho compromete a saúde e/ou a segurança dos usuários, e/ou a funcionalidade dos sistemas construtivos, com possíveis paralisações; comprometimento de durabilidade (vida útil) e/ou aumento expressivo de custo de manutenção e de recuperação. Também devem ser classificadas no patamar Prioridade 1 as ações necessárias quando a perda de desempenho, real ou potencial, pode gerar riscos ao meio ambiente.”
Prioridade 2
“Ações necessárias quando a perda parcial de desempenho (real ou potencial) tem impacto sobre a funcionalidade da edificação, sem prejuízo à operação direta de sistemas e sem comprometer a saúde e segurança dos usuários.”
Prioridade 3
“Ações necessárias quando a perda de desempenho (real ou potencial) pode ocasionar pequenos prejuízos à estética ou quando as ações necessárias são atividades programáveis e passíveis de planejamento, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor da edificação. Neste caso, as ações podem ser feitas sem urgência porque a perda parcial de desempenho não tem impacto sobre a funcionalidade da edificação, não causa prejuízo à operação direta de sistemas e não compromete a saúde e segurança do usuário.”
Quem é responsável pela manutenção predial?
A responsabilidade de marcar a manutenção e organizar todo o trâmite é sempre do proprietário do edifício ou seus representantes, como os síndicos.
Quem é responsável pelo pagamento da manutenção?
Segundo a Lei do Inquilinato (art. 22, parágrafo X) o locador é o responsável pelo pagamento de toda e qualquer despesa extraordinária de condomínio. Por despesa extraordinária, entende-se aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Esperamos que tenhamos tirado todas as suas dúvidas sobre a manutenção predial de um edifício! Se quiser saber mais novidades e ficar por dentro de tudo, é só nos procurar aqui nos comentários ou nas redes sociais da VPR Imóveis. Estamos sempre disponíveis para tirar as suas dúvidas sobre esse ou qualquer outro assunto do mercado!
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