Terreno foreiro: o que é e quais taxas precisam ser pagas?

Você já ouviu falar sobre terreno foreiro? Esse termo pode trazer certa confusão, já que não é algo exatamente comum no mercado imobiliário e nem todos os imóveis se encaixam nessa definição. Vamos descobrir juntos essa definição?

O termo “terreno foreiro” ou “imóvel foreiro” não é muito falado por aí. Isso porque, hoje no Brasil, existem cerca de 300 edificações que se encaixam nessa definição apenas. Mais para frente vamos entender o porquê!

O nome parece complicado, mas seu significado é bem simples e vamos mostrar para você hoje, pois, apesar de não ser muito comentado, é importante saber sua definição para ficar preparado caso se depare com um desses imóveis por aí.

Então continue a leitura para ficar por dentro e saber tudo sobre o terreno foreiro!

O que é um terreno foreiro?

Vamos começar então definindo exatamente o que é um terreno foreiro. Terrenos foreiros são aqueles terrenos cujo proprietários nunca são realmente seus verdadeiros donos perante a Lei.

Eles fazem o papel do “administrador” – cuidando, fazendo benfeitorias, morando, alugando e até vendendo o imóvel. Mas como ele pode ser responsável por todas essas coisas e não ser o dono real? Vamos explicar!

Normalmente, os donos de verdade dos imóveis foreiros podem ser os seguintes:

• A União, no que diz respeito às áreas da Marinha Brasileira;
• A Igreja Católica;
• Os governos municipais.

Eles são os reais responsáveis dos terrenos, mas cedem para que existam outros proprietários sejam “administradores” deles, seja em contrato de aluguel ou realmente comprando esse bem. Mas para que você seja proprietário de um imóvel foreiro, é preciso pagar três tipos de taxa. Vamos conversar sobre elas?

Taxa de foro

A taxa de foro é a principal taxa a ser paga ao proprietário real do imóvel foreiro. É como se fosse o “aluguel” do terreno, se tivéssemos que colocar em palavras mais simples.

Esse valor é anual e pode ser quitado à vista ou parcelado, bem parecido com o que acontece quando pagamos o IPTU de nosso imóvel e equivale a aproximadamente 0,6% do valor real da edificação.

Taxa de ocupação

A taxa de ocupação também é uma taxa obrigatória a ser paga e a cobrança pode chegar até 5% do valor total do imóvel que tiver sido construído a partir de Outubro de 1988. Caso o seu terreno tenha data de construção inferior à esse período, o valor a ser pago cai para 2%.

Laudêmio

O laudêmio é uma taxa que precisa ser paga apenas quando o imóvel foreiro em questão é negociado – muito parecido com o que acontece no ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens).

Mas nesse caso, diferente do ITBI, quem deve ser responsável pelo pagamento é o vendedor da propriedade e não seu comprador.

É importante lembrar que o laudêmio é pago apenas em casos de negociação de imóveis da Marinha (ou seja, da União). Essa taxa custa aproximadamente 5% do valor total do imóvel e seu pagamento deve ser registrado pelo comprador no momento de registrar a propriedade.

Tenha em mente que, caso o pagamento não seja efetuado, o registro do imóvel não poderá ser realizado!

Diferença entre taxa de ocupação e taxa de foro

Os terrenos foreiros são históricos. Sua partilha e também suas taxas tem muito a ver com o passado e de como todos esses imóveis foram distribuídos na época e podemos observar isso com a diferença entre as taxas de ocupação e taxa de foro. Explicamos:

Serão responsáveis pela taxa de foro aqueles titulares que sempre estiveram no terreno, antes mesmo de sua demarcação. Ou seja: apesar de não terem 100% da propriedade do imóvel por Lei, eles possuem alguma porcentagem e dividem com a União, Igreja ou municípios a responsabilidade do terreno.

Já a taxa de ocupação é cobrada daqueles que só passaram a habitar o terreno após a sua demarcação – e nesse caso, não possuem nenhuma porcentagem de propriedade do local.

O que acontece em caso de atraso no pagamento das taxas?

O atraso nas taxas de um imóvel foreiro pode ter consequências complicadas, como inclusive a perda do direito de usufruir da edificação. Esses pagamentos precisam ser feitos dentro da data estipulada para que problemas maiores não aconteçam.

A multa diária para a falta de pagamento também é alta, chegando até a 20% do valor!

Tenho direito à isenção das taxas do terreno foreiro?

Sim, é possível solicitar uma isenção desse pagamento, mas não é certeza que conseguirá. O seu pedido passará por uma avaliação do órgão responsável e, só depois, é dada a resposta.

Em caso de imóveis geridos pela União, você precisa receber até cinco salários mínimos para ter direito ao benefício e, caso consiga, o requerimento tem validade de quatro anos.

Após esse período, é preciso pedir uma nova solicitação.

Posso me desligar das taxas do terreno foreiro?

As taxas do imóvel foreiro costumam ser uma dívida eterna para seus responsáveis, afinal, os proprietários na maioria das vezes sempre serão a União, Igreja Católica ou os governos municipais.

Mas há uma maneira de “se livrar” do pagamento e conseguir o imóvel para si; chamamos isso de “aforamento”.

Aforamento – o que significa e como consegui-lo?

O aforamento nada mais é que o dono do imóvel abrir mão da responsabilidade e liberar o administrador do imóvel das taxas. Esse é um processo que fica totalmente à critério dos proprietários e eles podem optar – ou não – por disponibilizar o benefício.

O tempo até a total transferência do imóvel também é incerta, podendo durar de um ano até uma geração! Mas após o trâmtie concluído, o administrador passa a ser o proprietário oficial por Lei do imóvel foreiro e não precisa mais pagar as taxas.

Qual a origem dos imóveis foreiros?

Como explicado acima, os terrenos foreiros tem origem histórica. A maioria deles tem como origem a família Real brasileira – por esse motivo, estão quase todas localizadas em Petrópolis no Rio de Janeiro, conhecida como a “cidade imperial” – ou a Marinha Brasileira.

Já a Marinha tem a sua parcela de terrenos pois, a partir de uma Lei de 1831, o Império fez uma definição e deixou acordado que terras situadas em uma faixa de 33 metros a partir do nível máximo da maré alta seriam de propriedade do exército, por motivos de estratégias de defesa e também para garantir o acesso de toda a população à linha litorânea.

Esperamos que tenhamos tirado todas as suas dúvidas sobre terreno foreiro! Se quiser saber mais novidades e ficar por dentro de tudo, é só nos procurar aqui nos comentários ou nas redes sociais da VPR Imóveis. Estamos sempre disponíveis para tirar as suas dúvidas sobre esse ou qualquer outro assunto do mercado!

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Este post foi escrito pela equipe da VPR Imóveis em março de 2022 e atualizado em junho de 2022.

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