Usufruto de imóvel: como funciona? Respondemos as suas dúvidas!

No mercado imobiliário, há uma série de conceitos e situações que normalmente geram muitas dúvidas. Uma delas é sobre o usufruto de imóvel, um termo bastante comum quando o assunto é a partilha de bens. A propósito, essa é uma das formas mais utilizadas para o planejamento sucessório de pais para filhos, por exemplo.

Isso porque ele se refere ao direito de utilizar um bem cuja propriedade pertence a outra pessoa. O tema não é complicado, mas envolve uma série de detalhes que devem ser observados com atenção para evitar dores de cabeça. Por esse motivo, elaboramos este post com tudo o que você precisa saber sobre o assunto. Acompanhe!

Afinal, o que é usufruto de imóvel?

Trata-se de uma modalidade de doação ou aquisição de imóvel, na qual alguém quer repassar algum bem ainda em vida para outra pessoa, sem que a casa ou o apartamento entre em inventário.

Para entender melhor vamos pensar no seguinte exemplo, que, aliás é uma situação bastante comum: um pai transfere (ou adquire desde o início) uma casa em nome da filha, registrando o usufruto para ele próprio. Ou seja, a filha é dona do imóvel, mas o pai poderá utilizar o imóvel pelo prazo estabelecido — em geral até o fim de sua vida.

Isso significa que ele poderá morar, alugar ou arrendar a casa, independentemente da aceitação da filha. Sendo assim, não será preciso realizar o inventário para que ela adquira a propriedade do imóvel, pois já é dona.

Em outras palavras, se eu tenho um apartamento e concedo o usufruto, o imóvel permanece em meu nome, mas você poderá utilizá-lo para morar, arrendar ou, até mesmo, para alugá-lo e receber o valor da locação.

Como funciona o usufruto?

Antes de mais nada, precisamos entender dois termos importantes sobre o usufruto de imóvel:

• nu-proprietário — proprietário do imóvel e que passará a ter todos os direitos sobre a propriedade;
• usufrutuário — aquele que tem o usufruto do imóvel pelo prazo estabelecido em contrato.

A doação por usufruto pode ser feita no cartório, local no qual será lavrada uma escritura de doação. Esse contrato deve ter a data de início e término do usufruto. O mais comum é que seja até a morte do usufrutuário. Esse processo é bastante simples. Basta a presença de duas testemunhas e que não sejam parentes dos envolvidos na transmissão do bem.

Não será preciso apresentar a documentação completa do imóvel em questão, apenas o número do registro e os dados do endereço.

Há diferença entre doar por usufruto e doar por testamento?

Muitas pessoas confundem o usufruto e a doação por testamento. Porém, são situações diferentes. Em um testamento, o dono define quais bens ficarão para quais herdeiros. No entanto, esse documento só terá validade após a morte do proprietário.

Por sua vez, a doação por usufruto tem valor ainda em vida. O beneficiário, ou nu-proprietário, já passa a ter a propriedade sobre o imóvel que lhe foi doado. Após a morte do doador, ele passará a ter também os direitos sobre o bem.

Existe um prazo para o usufruto de imóvel ou dura eternamente?

Embora seja mais comum fazer um contrato de usufruto com prazo vitalício, é possível estabelecer um prazo ou condições para que ele se encerre. Por exemplo, há casos em que um pai deseja que determinado imóvel seja de seu filho quando ele atingir a maioridade. Para isso, basta definir as datas e detalhar as circunstâncias no contrato.

A extinção do usufruto é o final do acordo e pode ocorrer das seguintes maneiras:

• óbito do usufrutuário ou doador — nesse caso, o nu-proprietário deverá apresentar a certidão de óbito em um cartório e solicitar a capacidade administrativa sobre os bens;
• término do prazo do usufruto — é quando o período descrito no contrato de usufruto se encerra e o nu-proprietário se torna o proprietário legal dos bens, tendo a posse o direito sobre eles.

O contrato de usufruto pode ser cancelado?

Sim, é possível cancelar o usufruto de imóvel sempre que necessário e o processo é simples. Só é preciso ir ao cartório e solicitar a revogação do documento. Vale lembrar que os impostos não serão cobrados, mas as custas dos atos sim. Além disso, o Código Civil estabelece outros motivos para o cancelamento do contrato:

• renúncia ou morte do usufrutuário;
• destruição do bem;
• não uso ou não fruição do bem;
• extinção da pessoa jurídica em favor de quem o usufruto foi constituído;
• consolidação;
• cessação dos motivos que originou o usufruto;
• quando o usufrutuário aliena, danifica, permite a deterioração ou não realiza os reparos necessários no imóvel.

Muitas pessoas imaginam que, caso o nu-proprietário venha a falecer, o usufruto é cancelado automaticamente. Contudo, não é assim que funciona. Nesse caso, os herdeiros do nu-proprietário terão direito ao imóvel.

O imóvel pode ser vendido?

Como explicamos, o nu-proprietário só terá os direitos sobre o imóvel após a morte do doador ou após encerrar o prazo estipulado no contrato. Por esse motivo, ele não poderá vender o imóvel enquanto o contrato estiver vigente. Do mesmo modo, o usufrutuário também não pode vender, pois não é mais o dono, tem apenas o direito de usar.

No entanto, o usufrutuário pode alugar a casa ou apartamento e, assim, ter uma renda. Nesse caso, se ele morrer, o contrato de aluguel deve permanecer e os valores da locação serão repassados ao nu-proprietário.

Qualquer imóvel pode ser doado por usufruto?

É importante esclarecer que a legislação de sucessão testamentária sempre prevalecerá. Segundo ela, não podemos distribuir todo o patrimônio de acordo com nossa vontade. 50% do total será distribuído aos herdeiros necessários. Sendo assim, a outra metade poderá ser dividida por testamento ou mesmo por doação de usufruto.

Vamos a outro exemplo: digamos que um casal tem apenas um imóvel e decide colocá-lo em nome de algum sobrinho com usufruto para eles próprios. Quando eles vierem a falecer, os filhos podem entrar com ação na justiça e contestar a doação.

Portanto, o usufruto de imóvel é uma maneira simples de fazer com que um patrimônio seja repassado a outra pessoa, seja parente ou não. Também garante que o doador poderá continuar utilizando a casa ou apartamento sem que seja despejado. Apesar de ser um processo rápido, é fundamental contar com o apoio de uma imobiliária para intermediar a transação e elaborar um contrato válido.

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