Depreciação de imóveis: veja o que influencia e como calcular

A depreciação de imóveis acontece como a de qualquer outro bem material: com o tempo, seu valor de mercado vai mudando por uma série de fatores, diminuindo sua valorização. Mas você sabe quais são esses fatores e como calcular essa desvalorização? Vamos descobrir agora mesmo!

Quando você compra um veículo, é fato que com o tempo, ele se desvalorizará. Isso significa que ele perderá valor de mercado, fazendo com que o preço de venda no futuro seja mais baixo do que o preço que você realmente pagou por ele. Essa é uma situação clássica e muito conhecida de depreciação.

E é sobre isso que vamos conversar hoje! Esse processo também pode acontecer com imóveis, sabia? Ou seja, o seu preço de mercado pode diminuir devido a situações e fatores que modificam o estado e comprometem a sua qualidade.

Dessa forma, tanto quem investe quanto pessoas que querem comprar ou vender imóveis devem entender como calcular a taxa de depreciação para realizar bons negócios.

Quer saber o que influencia e como calcular a depreciação de imóveis? Continue a leitura e descubra agora mesmo!

Por que é importante calcular a depreciação de imóveis?

O mercado imobiliário é bastante complexo e dinâmico. Dessa forma, os imóveis variam de preço ao longo do tempo devido a diversos fatores que incluem a vizinhança, mudança física do imóvel, desvalorização da região, entre outros. Chamamos esse processo de depreciação e vamos te ensinar hoje a fazer esse cálculo!

Para os investidores no mercado imobiliário, por exemplo, que compram imóveis a preços mais baixos para vendê-los durante um período de valorização ou alugá-los, o cálculo da depreciação é fundamental. Isso porque é dessa forma que eles identificam quais são os melhores investimentos e quais são aqueles imóveis que não valem a pena.

Porém, calcular também é importante para quem está à procura de um imóvel para comprar. É preciso levar em conta a taxa de depreciação na hora de entender o preço de um imóvel para evitar que você adquira bens a preços mais altos do que realmente valem no mercado.

Por fim, para quem deseja vender um imóvel, conhecer a sua depreciação é fundamental. Isso porque, além de definir o preço de venda, é possível investir em estratégias para reduzir a depreciação do imóvel, como uma reforma por exemplo.

Quais são os fatores que podem influenciar o valor de um imóvel?

Diversos fatores influenciam na depreciação de um imóvel. Entenda agora quais são os principais:

• tipo do imóvel: apartamentos, casas e salas comerciais têm taxas de depreciação diferentes entre si, por exemplo;
• documentação: imóveis com a documentação em dia apresentam menor depreciação ao longo do tempo;
• ações da natureza: o contato com a umidade, muita exposição ao sol e outros elementos da natureza podem depreciar o imóvel uma vez que desgastam a sua estrutura e aspecto físico;
• localização: o bairro ou região da cidade em que o imóvel está localizado influencia diretamente na depreciação do imóvel, podendo elevar ou diminuir essa taxa;
• estado de conservação: com o passar do tempo, os imóveis tendem a sofrer desgastes devido ao seu uso. A condição do imóvel também é um elemento que influencia na depreciação;
• idade: por fim, quanto mais antigo o imóvel, a tendência é que a sua taxa de depreciação seja maior do que imóveis mais novos.

Como calcular a depreciação de imóveis?

Como você pode perceber, a depreciação de imóveis não depende apenas de um fator isolado, mas de uma combinação de diversos elementos, tanto internos quanto externos ao imóvel. Dessa forma, existem alguns métodos que podem ser utilizados para calcular essa taxa de depreciação. Entenda agora quais são os principais:

Método da linha reta

Esse é um dos métodos mais populares para o cálculo da depreciação de imóveis e representa o valor atual e real. A fórmula para o cálculo é:

KD = [(n-x)/n] * Pd + Pr

Onde cada símbolo significa:

• Kd = coeficiente de depreciação;
• n = vida útil do imóvel;
• x = idade real da construção;
• Pd = parcela depreciável (em decimal);
• Pr = parcela residual.

Vamos usar de exemplo um imóvel com vida útil de 70 anos, idade real de 20 e valor residual de 20% (consequentemente, sua parcela depreciável será de 80%). Lembre-se que a porcentagem sempre será usada em decimais.

A conta então, ficará assim:

Kd = [(70 – 20)/70] * 0,80 + 0,20

Kd = 0,77

Na fórmula, a vida útil do imóvel é o tempo que se espera que ele possa ser utilizado, enquanto a idade real é o tempo entre a construção e os dias de hoje. A parcela depreciável é característica do imóvel e corresponde à parte do imóvel que é passível de depreciação. A outra parte (valor residual) não é passível de depreciação.

Método de Kuentzle

Esse método se baseia na teoria de que os imóveis depreciam mais nos primeiros anos de vida e essa taxa vai diminuindo ao longo do tempo. A fórmula para calcular a depreciação é:

Kd = (N² – X²) / N²

Onde cada símbolo significa:

• N = vida útil estimada
• X – idade real

Usando o mesmo exemplo acima (imóvel com 70 anos de vida útil e idade real de 20), a conta ficaria assim:

Kd = (70² – 20²) / 70²

Kd = (4900 – 400) / 4900

Kd = 4500 / 4900

Kd = 0,92%

O resultado da depreciação também é dado por um valor decimal que deve ser multiplicado pelo valor do imóvel novo para determinar seu preço nos dias atuais.

Segundo a taxa de depreciação

Um método mais simples para calcular a depreciação do imóvel é o cálculo segundo a taxa de depreciação anual. Considera-se que um imóvel construído deprecia 4% ao ano. O terreno não construído não sofreria depreciação. Dessa forma, é possível calcular o valor atual do imóvel segundo a fórmula:

Kd = idade real x 0,04

Em um imóvel de 20 anos de idade real, logo:

Kd = 20 x 0,04% = 0,8%

De forma semelhante às outras metodologias, é possível calcular a depreciação do imóvel ao multiplicar a taxa de depreciação encontrada pelo valor do imóvel novo. É importante que você saiba que essa taxa de 4% (transformada em 0,04 na fórmula) é definida pela legislação tributária.

Agora você já sabe qual o que é a taxa de depreciação de imóveis e qual a sua importância. Também aprendeu a calculá-la com as fórmulas mais utilizadas. Portanto, na hora de encontrar um imóvel, seja para investir ou para morar, é importante que você pense na taxa de depreciação que ele apresentará ao longo do tempo. Além disso, se quiser vender um imóvel, invista em estratégias, como é o caso de reformas, que ajudem a reduzir essa taxa, aumentando, por exemplo, a vida útil da casa ou apartamento.

Esperamos que tenhamos tirado todas as suas dúvidas sobre a depreciação de imóveis! Se quiser saber mais novidades e ficar por dentro de tudo, é só nos procurar aqui nos comentários ou nas redes sociais da VPR Imóveis. Estamos sempre disponíveis para tirar as suas dúvidas sobre esse ou qualquer outro assunto do mercado! Não deixe também de continuar navegando pelo nosso blog. Por aqui, falamos não só sobre o mercado imobiliário e Buritis, mas também te damos várias dicas sobre o dia a dia, arquitetura e mais.