Imóvel alienado: entenda o conceito e se é possível comprá-lo!

Você sabe o que é um imóvel alienado e em quais situações a compra de um desses é vantajosa para você? Acompanhe este artigo e tire todas as suas dúvidas sobre esse assunto!

Atualmente, há uma série de modalidades e opções para quem deseja comprar um imóvel e finalmente sair do aluguel. Com tantas alternativas para facilitar a aquisição de uma casa ou apartamento, é normal surgirem diversas dúvidas. Uma bastante comum é sobre a possibilidade de comprar um imóvel alienado.

Como você deve imaginar, as negociações no mercado imobiliário são cheias de detalhes que podem parecer complexos para quem não está habituado com essas transações, e é preciso entender melhor sobre eles para fazer uma compra segura e que não cause nenhum prejuízo.

Ao comprar um imóvel, é preciso ter atenção à documentação para entender se existem pendências, como a alienação.

O que é alienação de imóvel?

Quem está à procura de um imóvel encontra diversas formas de realizar a compra. A mais comum é o financiamento imobiliário, que também se subdivide em várias modalidades, possibilitando a aquisição de uma casa ou apartamento com parcelas que se encaixam no orçamento.

Para entender melhor como é um financiamento, vamos imaginar a seguinte situação: você encontrou o apartamento perfeito para morar com a família em um bairro seguro. Entretanto, não tem dinheiro suficiente para realizar a compra à vista. A melhor opção é ir a uma instituição financeira e solicitar uma linha de crédito.

Então, o banco paga à vista ao vendedor e, em contrapartida, você pagará esse valor acrescido de juros ao banco em prestações que podem chegar a 30 anos. O contrato utilizado nesse tipo de financiamento é chamado de Compra e Venda com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária.

Por se tratar de um compromisso financeiro de longo prazo, é preciso dar uma garantia ao credor de que você arcará com o pagamento e de que ele não terá nenhum prejuízo. Nesse caso, a garantia é o próprio imóvel. Ou seja, você poderá usufruir do novo apartamento, mas o verdadeiro dono é o banco até que você quite a dívida.

Caso você deixe de pagar as parcelas, ocorre a chamada alienação, que significa transferir a propriedade de um determinado bem. Logo, um imóvel alienado é uma propriedade que foi financiada, mas que o comprador não conseguiu arcar com as parcelas e, por isso, o banco a toma e a revende para que não fique no prejuízo.

Mas como funciona a alienação?

No contrato de Compra e Venda consta um prazo de carência, que é um prazo de tolerância de atraso nas parcelas. Quando esse prazo vence, é constituída em mora pelo banco por meio de uma notificação extrajudicial. Ou seja, o devedor recebe uma notificação para ter a oportunidade de purgar a mora, isto é, pagar as parcelas em atraso, em até 15 dias.

Vale lembrar que além das parcelas em atraso também será preciso pagar os juros convencionados, penalidades, encargos contratuais e legais, tributos, taxas de condomínio e despesas com a cobrança e com a intimação. Se tudo for pago devidamente, o contrato continua em vigor.

Contudo, se não houver pagamento, a propriedade passará a ser do banco. Inclusive, isso será averbado na matrícula do imóvel. Sendo assim, o banco, como “novo” proprietário, realizará dentro de 30 a 60 dias um leilão extrajudicial para vender o imóvel a um interessado.

É possível comprar um imóvel alienado?

Essa é uma das dúvidas mais comuns quando tratamos do assunto. Sim, é possível comprar um imóvel alienado. No entanto, como em qualquer transação imobiliária, é fundamental ter bastante atenção para que a negociação seja segura. Como mencionamos, o bem alienado vai a leilão, que se divide em 3 etapas.

Na primeira, o lance mínimo é o de avaliação da moradia descrito no contrato do financiamento. Se não houver comprador, passa-se para a segunda fase. Nesse caso, o maior lance ofertado é aceito, desde que seja igual ou superior ao valor da dívida somada às despesas de execução e da comissão do leiloeiro.

Se mesmo assim o imóvel não for vendido, há um terceiro leilão com lance mínimo livre e determinado pelo credor. Essa pode ser uma boa oportunidade de comprar uma casa ou apartamento, pois a instituição financeira tem urgência em vender o bem, visto que a passagem de tempo gera custos. Assim, há uma maior flexibilização na negociação e pode-se conseguir um preço bem acessível, tanto à vista quanto por meio de outro financiamento.

Quando a compra de um imóvel alienado é vantajosa?

Comprar um imóvel alienado é uma excelente alternativa para quem deseja sair do aluguel, mudar-se para uma moradia mais valorizada ou adquirir uma segunda casa ou apartamento e obter renda com a locação, mas que não consegue cumprir com as exigências de financiamentos tradicionais.

Também é uma opção vantajosa para os investidores do mercado imobiliário que querem aumentar sua carteira de imóveis e aproveitar as oportunidades da área. A compra de um imóvel alienado, além de mais barata, também é menos burocrática. No entanto, também pode oferecer riscos, pois se for feita por quem não conhece todos os trâmites, a garantia de a posse efetivamente passar ao novo comprador é menos segura que a aquisição via linhas de crédito convencionais.

Para evitar qualquer risco, o ideal é contar com uma imobiliária de confiança para identificar uma oportunidade viável, segura e que conduza a negociação de forma a não causar nenhum prejuízo, garantindo que o comprador possa usufruir do novo bem e que tenha a sua posse após a quitação.

Para isso, também é importante registrar o contrato de compra e venda na matrícula do imóvel para evitar que ele seja vendido a um terceiro de boa-fé. Esse é apenas um dos detalhes cruciais que devem ser levados em consideração para que a transação de um bem ocorra sem maiores problemas.

Como vimos, comprar um imóvel alienado oferece muitas vantagens, bem como a aquisição por meio de um financiamento com alienação fiduciária. Todavia, antes de finalizar qualquer contrato, é fundamental conhecer todas as regras legais e entender como o processo é realizado. Também vale ressaltar que o papel de uma imobiliária idônea e com experiência no mercado é indispensável para realizar bons negócios.

Esperamos que tenhamos tirado todas as suas dúvidas sobre imóvel alienado! Se quiser saber mais novidades e ficar por dentro de tudo, é só nos procurar aqui nos comentários ou nas redes sociais da VPR Imóveis. Estamos sempre disponíveis para tirar as suas dúvidas sobre esse ou qualquer outro assunto do mercado!

Não deixe também de continuar navegando pelo nosso blog. Por aqui, falamos não só sobre o mercado imobiliário e Buritis, mas também te damos várias dicas sobre o dia a dia, arquitetura e mais.

Este post foi escrito pela equipe da VPR Imóveis em janeiro de 2019 e atualizado em setembro de 2024.

Perguntas frequentes: