Saiba quais são os direitos e deveres de condôminos

Assim como conviver em sociedade, morar em apartamento também requer certas regras que garantem o bem-estar e a harmonia de todos os moradores do condomínio. Por isso, da mesma forma que conhecemos as leis, devemos nos inteirar sobre os direitos e deveres do condômino, assegurando uma convivência saudável para todos.

A seguir, falaremos sobre esses direitos e deveres, para que você conheça o principal escopo da Lei de Condomínios do Código Civil. Também daremos algumas dicas para um convívio harmonioso com os colegas de prédio. Confira!

Convenção de condomínio

Antes de entrarmos no tópico principal, é muito importante entender o que é a convenção de condomínio e/ou o regulamento interno. Antes de alugar ou comprar um imóvel, você pode (e deve!) ler bem o conjunto de regras a serem respeitadas por todos os condôminos.

Ainda existe certa polêmica com relação a alguns tópicos contemplados no Código Civil e que diferem de algumas convenções. Lembre-se de que, neste caso, você pode recorrer a um advogado especializado em Direito Imobiliário ou a uma boa imobiliária, para não ter que cumprir uma regra inconstitucional.

No entanto, muitos pontos variam de acordo com o edifício. Por isso, é bom saber o que é permitido (ou não) antes de se assinar o contrato de um novo imóvel.

Direitos dos condôminos

Utilização dos espaços comuns

Como condômino, você tem direito a usufruir de todas as áreas do condomínio e, claro, de sua unidade. Dessa forma, você e seus convidados podem utilizar e transitar por qualquer área de dentro da portaria, incluindo os ambientes de lazer, garagens, pilotis, elevadores e escadas.

Observe que, em algumas convenções de condomínio, existem regras específicas para o uso dessas áreas por convidados. Pode haver restrições, por exemplo, quanto ao acesso à piscina ou a algumas partes do espaço de lazer.

A lei prevê que o condômino tem direito a tudo o que está dentro do setor privativo do edifício, mas realmente cabe a cada convenção determinar o que os convidados podem fazer nas áreas comuns.

Direito de voto

O condômino também tem direito a voto em toda e qualquer assembleia, à deliberação e à eleição entre os moradores, podendo candidatar-se a qualquer cargo dentro do condomínio. Entretanto, aquele que não estiver em dia com suas obrigações e seus deveres, como veremos em breve, pode ter seu direito de voto revogado.

Normalmente, o peso do voto de cada um é proporcional à fração ideal da unidade ocupada, a não ser que a convenção diga o contrário. A fração ideal é a proporção entre todo o imóvel e a parte que você ocupa.

Dessa forma, apartamentos com áreas diferentes terão peso de voto e rateamento de despesas proporcional. Caso não saiba sua fração ideal, basta consultar na escritura de seu apartamento.

Participação em decisões financeiras

Periodicamente, os condôminos pagam pelo menos dois tipos de taxas:

• a cobrança do condomínio, destinada a cobrir despesas fixas, como funcionários (zeladores, porteiros, faxineiros), água, luz e energia das áreas comuns, entre outras;
• o fundo de reserva, guardado para reparos urgentes ou reformas.

O condômino tem direito a votar no que é feito com o dinheiro comum, assim como deve aprovar previsões orçamentárias e receber prestações de contas periódicas. Além disso, pode votar pelas obras e reformas propostas para as áreas comuns.

Decisões sem o síndico

Há a possibilidade de convocar uma assembleia sem intermédio do síndico, desde que os participantes representem pelo menos 25% do número total de condôminos do edifício. Isso facilita o tratamento de assuntos urgentes.

Da mesma forma, é possível destituir um síndico com aprovação da maioria absoluta (ou seja: metade dos condôminos mais um).

Pagamentos proporcionais

Nem todos os condôminos desfrutam dos mesmos espaços no condomínio. Por isso, é seu direito pagar as despesas de forma proporcional à fração ideal e somente pelos espaços que são utilizados.

Um morador cuja unidade não tenha vaga de garagem, por exemplo, não deverá pagar pela manutenção da mesma.

Comercialização de espaços próprios

O condômino tem o direito de alugar ou vender sua unidade. Sendo proprietário (ou seja: não se trata de um direito do inquilino), ele é livre para disponibilizar seu apartamento para aluguel de temporada ou mesmo alugar quartos, criando uma espécie de república.

Nesses últimos casos, é necessário consultar a convenção de condomínio para ver se existe alguma regra contra tal tipo de locação. Se houver, o condômino tem a possibilidade de levar o caso a voto.

Além disso, ele pode alugar sua vaga de garagem. Ele deverá, no entanto, dar preferência a proprietários e inquilinos do empreendimento e, somente depois, oferecê-la a pessoas externas. Caso queira vender a vaga, é necessário que a convenção permita a compra de não condôminos.

Deveres do condômino

Pagar ao condomínio

Legalmente, o condômino é obrigado a estar em dia com os pagamentos ao condomínio, tanto da taxa condominial quanto do fundo de reserva e despesas extraordinárias. Como citamos acima, a pessoa não só perde certos direitos caso esteja em atraso como também fica sujeita à cobrança de juros e multas.

Não fazer alterações externas

O condômino não pode fazer obras que alterem a estética externa do edifício. Trocar a esquadria das janelas, ou mesmo aumentá-las, por exemplo, afetaria a fachada externa, que ficaria fora do padrão da construtora e desvalorizaria o prédio.

Uma opção é convencer todos os condôminos a fazer a mesma alteração, tornando-a uma reforma completa de fachada. Ainda assim, isso deve ser tratado em assembleia e, após a aprovação de todos, levado à construtora para avaliação.

Caso o condômino queira alterar a parte de seu imóvel que esteja nos fundos do prédio, ele também deve levar o assunto para discussão em assembleia.

Agir de acordo com a convenção

O condômino precisa conhecer e seguir as regras dispostas na convenção de condomínio, assim como o regulamento interno (se houver) e as leis que se aplicam.

Um caso polêmico é o de animais de estimação. Como o Código Civil não diz nada específico sobre isso, alguns condomínios decidiram colocar em suas convenções ou regulamentos internos a proibição de animais.

Levando em consideração que o condômino tem, perante a lei, totais direitos dentro de sua unidade, muitos consideram essa regra inconstitucional. A verdade é que, desde que seu animalzinho não fique nas áreas comuns (garagem, pilotis, portaria, área de lazer) ou incomode os vizinhos, o condomínio não pode proibir que você o tenha.

Dicas para uma boa convivência

Além de acompanhar as pautas das assembleias e respeitar as regras do condomínio, existem algumas dicas simples para garantir um bom relacionamento com seus vizinhos.

A primeira é respeitar os horários de cada um, sem fazer barulho entre 22h e 7h da manhã (ou dentro do período de silêncio estabelecido no regulamento). Mesmo que não seja tarde, use do bom senso para avaliar se a música está alta ou se a conversa está incomodando as unidades ao redor.

Fique de olho nas crianças e nos animais, para que eles não incomodem os condôminos com barulho, bagunça ou sujeira nas áreas comuns. Além disso, nunca jogue lixo pela janela ou nas áreas comuns do prédio.

Quando estiver na garagem, não ande a mais de 10km/h, pare dentro de sua limitação e nunca estacione (ou permita que outros o façam) em uma vaga que não pertença a você. Dê preferência de circulação a quem está chegando e, caso esbarre em algum carro, deixe um bilhete explicando a situação.

Ao transitar pelas áreas comuns, sempre cumprimente condôminos e funcionários. Caso tenha algum problema com eles, tente resolver de forma civilizada antes de reportar a questão ao síndico.

Nos elevadores, segure crianças e leve animais no colo (preferencialmente no elevador de serviço). Não chame todos os elevadores de uma vez e não segure-os em seu andar caso não esteja pronto.

Por último, algumas dicas para manter a segurança no edifício:

• não deixe que pessoas entrem sem autorização;
• nunca abra a portaria ou a garagem para desconhecidos;
• sempre informe seu porteiro sobre a chegada de visitas.

Como você pode ver, as leis são bem justas e visam trazer ordem e tranquilidade à convivência em condomínio. É importante, também, fazer sua parte para que o dia a dia seja harmonioso, respeitando as pessoas que moram ou trabalham no edifício.

Agora ficou mais fácil compreender alguns dos direitos e deveres do condômino? Então, que tal ver nossas dicas sobre como escolher um condomínio? Até a próxima!