Situações como fazer a venda de um imóvel alugado durante a vigência do contrato é mais comum do que parece. Afinal, é direito do proprietário manifestar a vontade de vender a qualquer momento, porém, a lei também resguarda o inquilino. Por isso, os direitos devem ser vistos e respeitados por todas as faces envolvidas na negociação.
Geralmente, o locatário é pego de surpresa e isso gera muitas preocupações, como procurar um novo imóvel. Além dos gastos que, até então, não estavam previstos no seu orçamento, por exemplo, com documentos, mudança, pinturas, entre outros. Nesse sentido, a empatia é fundamental para melhorar a comunicação entre proprietário, inquilino e futuro comprador.
Nesta leitura, apresentaremos as questões envolvidas em uma venda de imóvel alugado, inclusive como fazer todos os trâmites. Acompanhe!
O direito de preferência ao inquilino
Caso o locador tenha interesse em realizar a venda do imóvel alugado, inicialmente, a lei dá o direito de preferência ao locatário. Isso significa que o inquilino pode, preferencialmente, comprar o imóvel e deve ter as mesmas condições de compra oferecidas a terceiros interessados.
Obviamente, o proprietário não tem a obrigação de vender para o inquilino. Contudo, caso ele manifeste essa vontade, o locador (vendedor) tem o dever de oferecer primeiro ou igual para o inquilino as mesmas condições propostas para terceiros.
Dessa forma, mesmo com o contrato de aluguel ainda vigente, todas as partes devem estar cientes quanto à possibilidade de o proprietário ter interesse em vender o imóvel e dar a preferência para o inquilino. Contudo, o locador deve dar o conhecimento da venda por meio de uma notificação. O que veremos a seguir.
A notificação de venda para o inquilino
Depois da decisão de venda, o proprietário precisa realizar uma notificação. Ela pode ser feita por meio de ciência inequívoca, como judicial, extrajudicial ou outros. A notificação cartorial, por exemplo, é tão eficiente quanto a judicial e pode ter menos custos e ser mais ágil.
Além disso, o parágrafo único, no artigo 27 da Lei do Inquilinato 8.245/91, orienta quanto à comunicação de venda, que deve conter todas as condições, como preço, formas de pagamento, se existe ônus reais, bem como o local e horário para examinar a documentação.
Nesse sentido, o mesmo ato de notificação deve ser feito todas as vezes que aparecer uma nova proposta de terceiros interessados no imóvel, contemplando, além dos valores, formas de pagamento, reajustes e correções de dados.
No entanto, a partir da primeira comunicação legal de venda, o locatário tem o prazo de 30 dias corridos para manifestar de forma inequívoca o interesse de compra do imóvel. Caso, nesse período, ele não dê uma devolutiva da comunicação, pode ser entendido como o não aceite da proposta e perderá o direito de preferência.
A partir desse momento, o proprietário poderá seguir as negociações com terceiros nas mesmas condições oferecidas ao inquilino. Contudo, o locatário ainda deve estar a par de todas as negociações, mesmo que após um tempo haja a redução de valor do imóvel ou aceitem outras formas de pagamento, entre outros.
Em caso de desistência do proprietário de fazer negócio
Pode acontecer de o locador ter a intenção de conseguir ordem de despejo, sendo assim, ele desiste de fazer a venda do imóvel, após a notificação do locatário. Para evitar esse tipo de abuso, o inquilino é resguardado para indenização de perdas e danos, porém, ele deve provar os prejuízos.
Por exemplo, se o locatário faz um empréstimo para pagar o imóvel e o locador desiste, o vendedor deve pagar os juros. No entanto, se o proprietário provar os motivos de desistência por causas imprevistas ou de força maior, ele desobriga da indenização.
Em caso de venda do imóvel sem notificação do inquilino
Outra situação que pode acontecer é o direito de preferência do inquilino ser desrespeitado quando o proprietário faz a venda sem a notificação. Nesse caso, o locatário pode recorrer judicialmente, mas deve considerar alguns requisitos, como:
- entrar com pedido judicial em até seis meses, a contar a data de aquisição do imóvel por terceiros;
- depositar judicialmente o valor do negócio, bem como demais despesas de transferências, registros e escritura do imóvel;
- ter o contrato de locação junto ao registro de matrícula do imóvel, pelo menos, 30 dias antes da venda.
Contudo, se faltar um ou mais desses requisitos, o inquilino pode requerer as perdas por não ter sido respeitado o seu direito de preferência, mas deve provar os danos.
Em caso de compra do imóvel pelo inquilino
Se o locatário tiver interesse e, após analisar a proposta do proprietário, bem como as possíveis negociações de outros interessados, esse inquilino pode aceitar as circunstâncias e, consequentemente, efetivar a compra do imóvel.
É importante ressaltar que muitas pessoas ainda têm dúvidas quanto às vantagens de alugar ou comprar um imóvel. No entanto, a calculadora pode ajudar a resolver essa questão. Inclusive, analisar as taxas de mercado, como a Selic baixa, pode ser um fator positivo na compra. Nesse caso, vale mais a pena sair do aluguel.
Entretanto, se o inquilino não tiver o interesse em comprar por questões financeiras ou outras particularidades, ele ainda terá direito de permanecer no imóvel até a manifestação do novo proprietário.
A venda de imóvel alugado
Quanto ao processo de venda, o proprietário tem o direito de anunciar o imóvel como e quando quiser, além de oferecer para possíveis compradores interessados. Entretanto, deve-se respeitar o direito de preferência como vimos até aqui. Inclusive, notificar o locatário a cada negociação, mesmo que não tenha aceitado a compra.
O inquilino, por sua vez, não pode colocar empecilhos para visitação do imóvel. Nesse sentido, ele deve deixar que os interessados entrem para visitação, desde que haja uma data e hora acordada para cumprimento da obrigação do locatário. Se alguma das partes desrespeitar, pode haver multas contratuais ou até ordem de despejo.
Após a efetiva compra do imóvel, o novo proprietário pode decidir em manter o contrato de locação até o seu término. No entanto, ele também pode querer não manter o aluguel e, sendo assim, o inquilino tem até 90 dias contados a partir da data do registro de compra para desocupar o imóvel.
A venda de imóvel alugado envolve, geralmente, muitas particularidades da proposta e das pessoas envolvidas. Por isso, é fundamental os interessados terem uma assessoria confiável, como a VPR Imóveis. Ter uma imobiliária ajuda o proprietário e o inquilino durante a negociação, bem como a repercussão de cada proposta.
Esse tipo de assessoria pode diminuir alguns riscos relacionados à venda de imóvel alugado, pois os profissionais conhecem a legislação, podem fazer contratos seguros, analisam os documentos necessários e diminuem as chances de desgastes.
Aproveite para entrar em contato com a VPR Imóveis e tirar as suas dúvidas sobre vender um imóvel alugado.
Perguntas frequentes:
O tempo de preferência de compra do inquilino é de 30 dias corridos após a notificação do proprietário. Após esse prazo, o locador está livre para vender o imóvel para qualquer interessado.
Segundo o artigo 27 da lei 8.245/91 a Lei do Inquilinato, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado caso seja da vontade do proprietário vende-lo, devendo o mesmo dar o conhecimento através de notificação ao locatário primeiro antes de iniciar o processo de venda.
