Direitos e deveres

Dos Direitos e deveres do Locatário.

Decidiu alugar um imóvel e não sabe o que como começar?

Escolheu o imóvel para alugar, mas não sabe se o que está no contrato de locação é de fato direitos e deveres previstos em lei?

No atual mercado, o grande segredo de se fazer um bom negócio diante de tantas opções é conhecer as regras contratuais que envolvem um processo de locação. Elas são primordiais para uma excelente aquisição e se forem seguidas, será bem difícil você ter dores de cabeça no decorrer do contrato ou quando for entregar o imóvel.

Achar o imóvel ideal para locação na maioria das vezes não é o maior problema. A dúvida começa quando chega o contrato de locação para analisar. Diante de tantas opções você saberia dizer quais são os seus direitos na hora de alugar um imóvel? O presente artigo é para trazer você de forma bem simples as informações que são básicas para te auxiliar.

Primeiramente para tratar sobre o as relações de locação, todas as administradoras e imobiliárias se baseiam na lei do inquilinato nº 9245/91, ou seja, existe uma legislação especial para regular este contrato. Os artigos 22 e 23 da referida lei deixam claras as obrigações e direitos, tanto do proprietário quanto do inquilino, a saber:

Direitos do locatário (inquilino).

Exigir a entrega da coisa, com relação escrita de seu estado e o recibo de aluguel.
Reter o bem caso tenha feito benfeitorias necessárias ou uteis com o consentimento escrito do locador, enquanto não receber indenização relativa a elas.
Ter preferência na aquisição quando da alienação do imóvel locado. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não terá a obrigação de respeitar o contrato, salvo se este tiver consignada cláusula de vigência em caso de alienação e estiver registrado no Registro de imóveis da respectiva circunscrição (Art. 8 LI).
Purgar (ou emendar) a mora. Trata-se do ato que repara ou corrige a falta cometida. No caso, é o pagamento da dívida, ou seja, os eventuais aluguéis vencidos, encargos devidos, multas, penalidades contratuais, juros de mora, honorários do advogado do locador, etc.

Deveres do locatário (inquilino).

Estão previstas nos artigos 569 e 570 Código Civil e Artigo 23 da LI

Pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados e, na falta de ajuste, segundo os costumes do lugar (art. 569,II, CC) ou no sexto dia útil do mês seguinte ao vencido (art. 23,I,LI) sob pena de mora.
Servir-se da coisa alugada apenas para os usos convencionados ou presumidos conforme a natureza dela e as circunstancias. O desrespeito a essa obrigação autoriza o locador a rescindir o contrato, bem como a exigir perdas e danos. Além disso, o locatário deve tratar a coisa alugada como se fosse sua (presume-se que o dono zela por suas coisas) e não pode alterar as formas interna e externa do imóvel sem a anuência escrita do locador.
Levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros. Caso o locatário não atenda a essa obrigação e haja prejuízo, será licito ao locador requerer a rescisão contratual, cumulado com indenização.
Restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvo as deteriorações naturais ao uso regular.
Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel ou em suas instalações provocados por ele, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.
Pagar as despesas de telefone e de consumo de luz, gás, agua e esgoto, etc.
Cumprir integralmente a convenção de condomínios e os regulamentos internos, pagando as despesas ordinárias de condomínio, tais como (art. 23, X e XII LI): salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio, consumo de água e esgoto, gás, luz, e força das áreas de uso comum; limpeza, conservação e pintura das instalações e dependência de uso comum, manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança de uso comum, dos destinados a pratica de esportes e lazer de utilização comum, de elevadores, porteiros eletrônicos e antenas coletivas, etc.

Direitos do locador

Receber pagamento do aluguel. O locador tem direito ao penhor legal como garantia pelos alugueis, sobre os bens moveis que o inquilino tiver no prédio (Art. 1467,II,CC). A pretensão relativa aos alugueis de prédio urbano ou rústicos prescreve em três anos (art.206,§3º, I , CC).
Cobrar antecipadamente o aluguel, desde que a locação não seja garantida por qualquer outra caução e seja para temporada (Art. 20, 42 e 49, LI)
Exigir alguma garantia locatícia (Ex: fiança, art. 37, LI)
Mover ação de rescisão contratual nos casos em que a lei permitir (arts. 59 a 66, LI) Ex.: Ação de despejo por falta de pagamento, que pode ser cumulada com o pedido de cobrança de alugueis vencidos e acessórios.
Reaver a coisa locada após o vencimento da locação (art. 4º, LI)
Autorizar (ou não) a sublocação, a cessão ou empréstimo do prédio (art. 13, LI)
Pedir revisão judicial do aluguel, ou a atualização dos aluguéis da locação residenciais, após três anos de vigência do contrato (art. 19, LI).

Deveres do locador

(arts. 566 a 568, CC, e 22, LI)

Entregar ao locatário a coisa alugada, como seus acessórios e pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, uma vez que objetiva o usos e gozo da coisa. Se não houver reclamação, presume-se (presunção juris tantum ou relativa, admitindo provimento em contrário) que a coisa foi recebida em ordem pelo locatário. A não entrega caracteriza a inadimplência do locador e autoriza o locatário a pedir a extinção do contrato, assim como ressarcimento de eventuais perdas e danos podendo, alternativamente, insistir na tutela especifica da obrigação de dar (art. 536 CPC)
Manter a coisa alugada no mesmo estado pelo temo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário. Ou seja, o locador não pode alterar a destinação do bem alugado, devendo também realizar os reparos necessários para que a coisa seja mantida em condições de uso. Ex.: se em decorrência de uma forte chuva a casa alugada for destelhada, cabe ao locador promover a reparação do dano. No entanto, o reparo de pequenos estragos (vidros rachados, telhas partidas, goteiras, desobstrução de canos e ralos) que não provenham do tempo ou do uso corre por conta do locatário. Se a coisa alugada se deteriorar sem culpa do locatário, este poderá pedir a redução proporcional do aluguel ou resolver (extinguir) o contrato, caso o bem já não sirva mais para o fim a que se destinava.
Garantir ao locatário o uso pacifico da coisa durante o prazo do contrato. O locador deve abster-se da prática de qualquer ato que possa perturbar o uso e gozo da coisa
Resguardar o locatário dos embaraços e turbações de terceiros. O inquilino, como possuidor direto, tem sua posse garantida até mesmo contra o proprietário (art. 1197 CC), lembrando que tanto o locador quanto o locatário possuem legitimidade para ingressar com as chamadas ações possessórias.
Responder por eventuais vícios ou defeitos ocultos na coisa locada existentes antes da celebração do contrato. Trata-se de proteção contra eventual evicção ou vícios redibitórios.
Pagar os impostos que incidem sobre o imóvel locado, prêmios de seguros complementar contra incêndio, taxas, etc. Tal obrigação, porém não é absoluta, pois os contratantes podem estipular que fique a cargo do locatário (art. 22, VIII, LI)
Fornecer ao locatário descrição do estado do imóvel quando de sua entrega, com menção a eventuais defeitos existentes, e recibo discriminando as importâncias pagas pelo locatário, vedadas a quitação genérica.
Indenizar benfeitorias uteis e necessárias feitas pelo locatário com autorização, tendo este o direito de reter o imóvel locado até receber tal indenização (art. 1219 CC). As benfeitorias uteis feitas sem licença do locador são consideradas de má- fé, não havendo direito de receber a indenização correspondente. Quanto as voluptuárias, estando de boa- fé, o locador poderá pagá-las ou deixar que o locatário as remova.
Notificar o locatário sobre sua eventual intenção de vender o prédio locado, concedendo-lhe o direito de preferencia para aquisição, em condições de igualdade com terceiro.
Pagar as taxas de administração imobiliária (se houver) e as despesas extraordinárias de condomínio (obras de reforma ou acréscimos que interessem a estrutura integral do imóvel, obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício, pintura das fachadas, indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados ocorridas em data anterior ao inicio da locação, instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer, etc.).

Referências:

Lei do Inquilinato. Lei do Inquilinato, Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991, com alterações da Lei n. 12.112, de 09 de dezembro de 2009.

ESCOBAR JR, Lauro R. Resumão Jurídico, Saraiva, São Paulo, 2016.