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Quem pode ser fiador

Quem pode ser fiador? Entenda a garantia mais tradicional do aluguel

Alugar um imóvel envolve diversos procedimentos legais, como a necessidade de uma garantia para o pagamento do aluguel, caso o inquilino assim não o faça. E como isso é realizado? Existem diversas formas, sendo a mais comum delas o fiador! Mas, quem pode ser fiador?

Essa é uma dúvida de grande parte dos inquilinos, que acabam se confundindo quando se trata desse assunto. Mas não se preocupe! Para te ajudar, vamos explicar detalhadamente quem pode ser fiador e como funciona essa garantia. Vamos lá!

O que é um fiador?

O fiador é uma pessoa ou bem usado como garantia em casos nos quais pode ocorrer a falta do pagamento do aluguel ou o não cumprimento de outras obrigações contratuais por parte do inquilino. Assim, ele se torna responsável pelos débitos, fornecendo maior segurança à relação contratual.

A fiança funciona como uma obrigação de terceiro, que se responsabiliza por arcar com o ônus do cumprimento em caso de inadimplência do devedor. Dessa maneira, esse vínculo deve ser de confiança, já que o fiador atua como garantidor do pagamento das dívidas do inquilino.

Além disso, esse terceiro no contrato também possui responsabilidade sobre reparos, pinturas e outros elementos que estejam no contrato. Por isso é tão importante que se leia o documento de locação, pois nele vão contar todas as obrigações do fiador, evitando surpresas desagradáveis no futuro.

Qual o papel do fiador no momento da locação?

Para alugar um imóvel, o inquilino necessita fornecer ao proprietário ou imobiliária uma garantia de que suas obrigações serão cumpridas. É aí que entra o fiador. Apesar de existirem outras alternativas de garantia locatícias, como seguro fiança e cessão fiduciária, o fiador é a mais utilizada e, na maior parte das vezes, mais simples.

Não é necessário que o locatário e fiador tenham qualquer vínculo familiar. Porém, o terceiro precisa ser uma pessoa de confiança, pois pela Lei do Inquilinato, ele pode rescindir o contrato sempre que desejar. E mais: o contrato de locação deve ser assinado por ambas as partes — imobiliária ou proprietário, locatário e fiador.

Além disso, como ser fiador envolve riscos judiciais e financeiros, ele pode acabar se assustando e desistir do acordo. Isso acontece, principalmente, pela possibilidade de este perder o imóvel que usou como garantia no contrato de aluguel, já que, em caso de inadimplência, o bem é penhorado para sanar as dívidas.

Porém, essa situação não é generalizada: só acontece se o fiador escolher a opção “responsável subsidiário” ao invés de “responsável solidário”. Assim, o contrato deve ser lido e entendido por ambas as partes, garantindo que não haja nenhum imprevisto ou dúvida após a assinatura.

Quem pode ser fiador?

Agora que você já sabe o que é um fiador e a sua importância para a locação de um imóvel, chegou a hora de compreender quais os requisitos necessários para que uma pessoa possa se tornar o terceiro no contrato de aluguel. Confira:

Possuir imóvel quitado

Como é um compromisso jurídico, é necessário que o fiador tenha pelo menos um imóvel próprio quitado. Essa é uma maneira de garantia, uma vez que, caso não haja o pagamento do aluguel durante o período do contrato, o bem será penhorado — nas condições que já citamos acima.

Assim, é preciso que a pessoa escolhida tenha idoneidade patrimonial e pessoal confirmadas. Para garantir que todas as informações apresentadas sejam verdadeiras, o fiador deve apresentar um comprovante de residência em seu nome e/ou nome do cônjuge e também a cópia da matrícula atualizada do imóvel, além do comprovante de estado civil.

Essa é uma forma de garantir a veracidade do contrato e que a transação ocorra da melhor maneira possível. Além disso, algumas imobiliárias exigem que o imóvel esteja localizado na mesma cidade, para facilitar o processo de penhora se necessário.

Ter renda três vezes superior ao valor do aluguel

Outro pré-requisito exigido para o fiador é que ele tenha renda três vezes maior que o valor do aluguel, incluindo também os encargos de locação, como IPTU e taxas condominiais. Essa é uma maneira de garantir que ele terá condições de arcar com os custos do aluguel e das taxas em caso de inadimplência do locatário.

Esse é um dos pontos mais críticos para a escolha do fiador, pois é necessário escolher uma pessoa que tenha uma renda relativamente alta. Sem falar que muitas pessoas consideram invasão de privacidade, já que devem comprovar quanto ganham mensalmente para o locatário ou imobiliária.

Portanto, recomendamos que as escolhas do fiador e do imóvel sejam feitas em conjunto. Assim, ao saber a renda do terceiro, fica mais fácil colocar uma faixa de preço para o aluguel, evitando constrangimentos ao assinar o contrato.

Assumir as obrigações como terceiro no contrato de locação

Reforçamos esse ponto que viemos tratando ao longo de todo o texto, afinal, é essencial que o fiador tenha ciência das suas obrigações, para que não as descumpra ao longo do período de locação. Assim, é importante sempre avaliar todas as cláusulas do contrato e questioná-las caso fique em dúvida, especialmente com relação aos impostos.

Também vale destacar que, pela nova legislação, o fiador pode deixar de fazer parte do contrato. Entretanto, isso precisa ser um ato consensual ou por decisão judicial. Porém, há ainda uma exceção: em caso de contrato por prazo indeterminado, o fiador pode pedir a desoneração, por vontade unilateral, por meio de uma notificação.

Além disso, qualquer mudança contratual, como reajuste ou alteração no aluguel e taxas além do estipulado, deve ser comunicada imediatamente ao fiador. Nesse caso, é obrigatória a anuência imediata de todos os envolvidos na locação, inclusive os terceiros.

O fiador pode ser pessoa jurídica?

Muitas pessoas não sabem, mas uma empresa pode ser fiadora de uma pessoa em uma locação. Nesse caso, existem regras próprias e documentos diferenciados que o responsável da pessoa jurídica tem de apresentar para se responsabilizar solidariamente pela locação.

Primeiramente, o contrato social da empresa tem de prever a possibilidade de ela ser fiadora em um contrato de locação. Isso porque o contrato é seu conjunto de direitos, deveres e possibilidades em relação aos sócios e situações específicas.

Nesse caso, é preciso observar ainda que as responsabilidades podem não se limitarem à empresa, gerando obrigações na prática aos sócios como se eles fossem os fiadores. Por exemplo, se o locatário danificar o imóvel e deixar pendências na locação e elas não forem cobertas pela empresa e seus bens, os sócios podem ser responsabilizados pelas dívidas, já que respondem pelo negócio.

Quais documentos o fiador deve apresentar?

Já citamos alguns documentos durante o texto, mas agora detalharemos qual documentação pessoas físicas e jurídicas precisam apresentar para assinarem um contrato de locação.

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Documentos de identificação

Para se identificar o fiador pode apresentar documentos que conforme a legislação servem oficialmente para identificar uma pessoa, pois possuem fotos e dados cadastrais, como:

  • RG com CPF;
  • CNH;
  • passaporte;
  • Carteira de Trabalho.

Documentos do imóvel

Como você leu acima, o fiador deve possuir imóvel quitado e sem embaraços, o que pode ser comprovado com os seguintes documentos:

  • matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis;
  • certidão negativa de ônus, dívidas e alienações referentes ao imóvel.

Comprovante de renda

Para comprovar que tem renda no mínimo três vezes maior que o aluguel, o fiador pode apresentar esta documentação:

  • declaração de imposto de renda;
  • DECORE;
  • holerite;
  • extrato bancário, quando for aceito.

Certidão negativa do registro de títulos

É natural que a imobiliária ou o corretor representante façam análise de crédito de fiadores. Mas algumas vezes ainda é solicitada a certidão negativa do registro de títulos para a cidade onde fica o imóvel a ser locado.

Esse documento comprova que, mesmo que o fiador não esteja com o CPF negativado e restrito ao crédito, não há pendências de pagamentos dentro da cidade ainda não reconhecidos pelos órgãos de proteção ao crédito.

Documentos de pessoa jurídica

Caso o fiador seja uma empresa, precisa apresentar estes documentos:

  • contrato social e possíveis alterações;
  • CNPJ;
  • comprovante de endereço empresarial;
  • documentos de identificação e comprovantes de residência dos sócios;
  • últimas declarações da empresa à Receita Federal;
  • últimos Balanços Patrimoniais;
  • documentos de comprovação de bens em nome da empresa.

No caso de fiador pessoa jurídica, documentos como os citados acima podem ser solicitados ao sócios em relação ao patrimônio da empresa, como certidões negativas de débitos.

Quais são as alternativas ao fiador?

Apesar da possibilidade, algumas pessoas não encontram quem pode ser fiador para fazerem locações. Então, precisam encontrar outros meios, que apresentaremos agora.

Diferentemente da modalidade com fiador, as alternativas que mostraremos envolvem pagamentos mensais ou pontuais de valores relevantes. Porém, são opções que dispensam a necessidade procurar uma pessoa para assumir uma obrigação por você, o que às vezes pode até ser difícil de encontrar, tendo em vista que deve ser alguém com quem se tem confiança mútua e proximidade.

Seguro fiança

Nessa modalidade o locatário paga uma apólice — no valor de dois aluguéis no mínimo — que dura pelo período de vigência do contrato de locação e será a segurança dada ao locador em casos como inadimplência ou necessidade de fazer reparos no imóvel por danos causados pelo inquilino.

Como o seguro fiança é feito junto a uma seguradora que trabalha com o ramo imobiliário, o locatário pode pagar a apólice em parcelas, pelo mesmo número de meses do contrato.

Tratando-se de seguro, que é um serviço prestado pela segurador, não há devolução ao fim do término da locação, pois funciona igual a um seguro residencial ou automotivo. Por exemplo, se o seu carro ou sua casa não sofrerem danos, a seguradora não devolverá o valor que você pagou pelos serviços dela e pela disponibilidade da cobertura.

Carta de fiança locatícia

O valor dessa carta é calculado pela imobiliária, que leva em conta o valor do aluguel mais encargos para um mês e multiplica o resultado pelo número de meses do período da locação. Então, o valor total é repassado ao locatário, que solicita a uma instituição financeira, normalmente um banco, a emissão da carta.

Após análise de crédito, se ocorrida a aprovação, o banco emite a carta para a imobiliária em nome do locador. Assim, a locação é acordada e se houver qualquer pendência a administradora do imóvel acionará o banco para que ela a cubra com a carta.

É importante frisar que a carta de fiança é emitida com limite de valor de cobertura. Portanto, se o locador precisar ressarcir a administradora em valor acima da carta, tem de fazê-lo por conta própria diretamente à imobiliária.

Como ocorre com o seguro, não há devolução do valor da carta após a locação mesmo se o locador não deixar pendências na desocupação. Como contratante, ele tem um costo fixo mensal pelo serviço bancário prestado.

Título de capitalização

As próprias seguradoras e outras empresas emitem títulos de capitalização de aluguéis para inquilinos. Porém, diferentemente do que ocorre com seguro fiança, o título de capitalização retorna ao locatário com valores atualizados ao final da locação.

Normalmente, o valor de um título corresponde a 12 meses de aluguel do imóvel vinculado a ele, em alguns casos sendo menos — mas nunca abaixo dos seis meses.

Na contratação do título são acordados os critérios para resgate por parte do locador, como inadimplência de aluguéis ou taxas condominiais e necessidade de cobrir prejuízos. Então, quando alguma das situações previstas se materializa, o proprietário do imóvel pode resgatar os valores contratados no título.

Depósito caução

O caução é pago diretamente pelo locatário ao locador, à imobiliária ou ao corretor que representa o proprietário do imóvel na transação. O pagamento é feito no momento da assinatura do contrato, por depósito bancário, e equivale comumente a dois ou três meses do valor do aluguel acordado.

Assim como o título de capitalização, o caução é devolvido ao fim da locação, desde que não seja necessário ao locador retê-lo para cobrir pendências deixadas pelo locatário.

Agora você já sabe quem pode ser fiador e como ele é importante para uma locação segura! Também está ciente de que há alternativas ao fiador e de como elas funcionam.

Mas antes de escolher seu fiador, vamos definir o seu imóvel? Faça nosso Quiz e descubra qual o melhor tipo de apê para você (depois conta pra gente o resultado, para encontrarmos o lugar perfeito no seu perfil!):

Chegou sexta-feira o que vamos fazer?
Balada e barzinhos
Organizar um encontro em casa com os amigos
E aquele filminho... Onde é melhor assistir?
Cinema
Filme em casa
Sobre animais de estimação...
Pet
Qual área do apê você mais valoriza?
varanda
Quarto
Sala de estar
Cozinha
Com qual filme você se identifica mais?
Diário de uma paixão
Toy Story
Jogo de amor em Las Vegas
Como é sua rotina de trabalho?
Trabalho em casa
Trabalho em um escritório
Qual é o melhor tipo de apê para você?
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