Como cancelar contrato de aluguel antes do fim de seu prazo?

Imprevistos acontecem, não é mesmo? É muito comum vermos contratos de locação serem assinados e, logo depois, uma das partes precisar desistir por diversos motivos. Mas você sabe como cancelar contrato de aluguel e quais são as condições para que isso aconteça? Vem descobrir com a gente!

Apesar de a casa própria ser o sonho de muitas pessoas, grande parte delas inicia a sua vida alugando um imóvel. Os motivos são diversos: insegurança, cidade nova, início de carreira, “test-drive” da região, entre muitos outros.

Nesse cenário, uma das principais dúvidas que surge é como cancelar contrato de aluguel, caso aconteça alguma mudança no meio do caminho.

Assim como em qualquer acordo, existem direitos e deveres que devem ser seguidos tanto pelo locador (dono do imóvel) quanto pelo locatário (inquilino). Esses direitos e deveres estão previstos na Lei do Inquilinato e, caso você nunca tenha ouvido falar sobre isso, vamos te ajudar!

No post de hoje falaremos especialmente sobre esse assunto, explicando todos os detalhes referentes a um cancelamento de contrato de aluguel. Quer saber como funciona esse processo? Então é só continuar acompanhando.

Documentos legais

Antes de alugar um imóvel, os envolvidos no processo precisam saber que existem basicamente dois documentos que devem ser respeitados: a Lei Federal do Inquilinato (n° 8.245/91) e o contrato de aluguel firmado entre as partes e a imobiliária.

Apesar de a Lei do Inquilinato ser soberana, ela permite que alguns prazos sejam acordados entre o locador, o locatário e a empresa intermediária do processo. Por isso, o que estiver descrito no contrato de locação tem grande valia, sendo necessário ler o documento com atenção.

Como cancelar um contrato de aluguel?

Agora que você já conhece os principais documentos que servem como referência para alguma ação envolvendo a locação de um imóvel, chegou o momento de falarmos do cancelamento, começando pelo cancelamento por parte do inquilino ou a chamada rescisão do imóvel.

Há duas modalidades dessa rescisão: com multa e sem multa. Veja quando são aplicados:

Cancelar contrato de aluguel com multa

O cancelamento com multa acontece sempre que o locatário encerrar o contrato antes do prazo estipulado e aceito pelos envolvidos. O valor a ser pago estará estabelecido em contrato e deve ser calculado de forma proporcional, considerando o prazo restante de aluguel.

É importante informar aqui que a Lei do Inquilinato não prevê um valor específico, ou um percentual que deva ser pago nesses casos. Essa quantia deve ser acertada entre as partes antes mesmo de o inquilino se mudar e precisa estar prevista em contrato. Caso isso não aconteça, é necessário recorrer à justiça para estabelecer o valor devido pelo locatário.

Apesar de não estipular valor ou percentual, a Lei é clara quando diz que a cobrança deve ser proporcional. Assim, é necessário sempre fazer um cálculo que envolve o valor estipulado de multa e prazo restante de aluguel. Confira a seguir um exemplo desse cálculo:

Considere um contrato de locação de validade de 12 meses onde as partes tenham acordado que, se ele for rescindido antes do prazo, é necessário pagar uma multa de R$ 1.000.

Caso o locatário tenha cumprido 6 meses de contrato, o valor devido é proporcional aos outros 6 meses que faltaram, ou seja, R$ 500.

A partir desse exemplo é possível perceber que, quanto mais tempo de contrato uma pessoa cumprir, menor será a multa a ser paga. Nesse mesmo caso demonstrado com base em um contrato de 12 meses e R$ 1.000 de multa, o inquilino que rescindisse após 10 meses pagaria R$ 166,66 e assim por diante.

Lembre-se que esse valor não é uma regra e que a resolução sobre a multa deve estar descrita em contrato. Portanto, antes de assinar, se atente a essas cláusulas.

Cancelar contrato de aluguel sem multa

Apesar de a multa por rescisão antecipada estar descrita na Lei do Inquilinato, há exceções em que ela não deve ser aplicada. A primeira é quando um contrato é assinado por prazo indeterminado, ou seja, sem data específica para encerrar. Nessa situação, o locatário pode entregar o imóvel a qualquer momento.

O inquilino também não é obrigado a pagar a multa quando o motivo da devolução do imóvel for uma transferência profissional feita pelo empregador, tanto privado como público. Sendo assim, se o locatário for transferido de cidade por razões decorrentes do seu trabalho, ele fica liberado desse pagamento.

Para que a multa não seja cobrada, entretanto, em ambas as situações descritas acima é necessário que o locatário notifique com 30 dias de antecedência o proprietário e a imobiliária.

Por fim, outras exceções também podem liberar o inquilino da multa, como problemas estruturais ou acontecimentos referentes ao imóvel que comprometam a saúde e a habitação no mesmo, mas cada caso é estudado isoladamente.

O locador pode desistir da locação?

Conforme a Lei do Inquilinato, o proprietário do imóvel não pode requerer o mesmo de volta antes do prazo quando este estiver estipulado em contrato. Entretanto, depois de passar o prazo determinado do contrato, o dono do imóvel pode cancelar o contrato de aluguel sem qualquer justificativa e a qualquer momento. Caso isso aconteça, é necessário dar um prazo de 30 dias para que o locatário encontre outro lugar e desocupe o imóvel.

Além do término do prazo, conforme o artigo 9° da Lei do Inquilinato, o dono do imóvel ainda poderá solicitar o mesmo nas seguintes situações:

• Caso aconteça alguma prática ilegal no imóvel;
• Caso alguma cláusula do contrato seja desrespeitada;
• Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e outros encargos de responsabilidade do inquilino;
• Para reparações no imóvel designadas pelo poder público, quando não for possível realizá-las com o inquilino dentro.

O locador ainda pode solicitar a rescisão antecipada de contrato de aluguel sempre que houver um acordo mútuo entre as partes, ou seja, um aceite do locatário.

Posso cancelar contrato de aluguel antes de 7 dias?

A relação entre proprietário e inquilino não se trata de uma relação de consumo. Ou seja, o imóvel não pode ser tratado como apenas um produto e não se enquadra na Lei do Consumidor, que diz:

Lei 8.078/90 (Lei do Consumidor) Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.

Portanto, no caso de bens imóveis, nenhuma das partes pode desistir ou cancelar o contrato dentro de 7 dias sem que seja paga uma multa (como citamos acima).

A locação de um imóvel é um grande passo na vida de muitas pessoas. Normalmente, essa é a primeira caminhada em direção à independência. Para que tudo saia conforme o planejado, é muito importante que o locador e o locatário se informem a respeito dos seus direitos e dos seus deveres, como você está fazendo aqui ao ler sobre como cancelar contrato de aluguel. Contar com a assessoria de uma imobiliária também é essencial para garantir um negócio seguro para todos.

E então, gostou das nossas dicas sobre como cancelar contrato de aluguel? Se você ficou com qualquer dúvida ou deseja compartilhar alguma informação, deixe um comentário no post e interaja conosco, será um prazer te ajudar!

Esperamos que tenhamos tirado todas as suas dúvidas sobre averbação do imóvel! Mas se ficar qualquer outro questionamento, é só nos procurar aqui nos comentários ou nas redes sociais da VPR Imóveis. Estamos sempre disponíveis para tirar as suas dúvidas sobre esse ou qualquer outro assunto do mercado!

Não deixe também de continuar navegando pelo nosso blog. Por aqui, falamos não só sobre o mercado imobiliário mas também te damos várias dicas sobre o dia a dia, arquitetura e mais.

Este post foi escrito pela equipe da VPR Imóveis em novembro de 2021 e atualizado em agosto de 2022.

Perguntas frequentes